老旧小区改造存在问题及对策14篇

老旧小区改造存在问题及对策14篇老旧小区改造存在问题及对策　　关于老旧小区存在的问题及改造措施研　　究　　摘要：老旧小区对于城市发展、社会建设产生了巨大的影响，传统的改造方法应用表现出粗放的特点下面是小编为大家整理的老旧小区改造存在问题及对策14篇,供大家参考。

篇一：老旧小区改造存在问题及对策

　　关于老旧小区存在的问题及改造措施研

　　究

　　摘要：老旧小区对于城市发展、社会建设产生了巨大的影响，传统的改造方法应用表现出粗放的特点，并且难以提高改造的可靠性、可行性，造成的缺失、漏洞比较多，各项工作的开展并不能得到卓越的成果。老旧小区的改造理念、方法应按照可持续发展的标准完成，充分观察老旧小区的特点，对老旧小区的资源优势合理的利用，坚持在基础设施上不断的加强，优化老旧小区的舒适体验，延长使用的寿命，促使未来的发展得到更好的成果。

　　关键词：老旧小区；存在问题；改造措施

　　随着老旧小区的改造意识不断增加，很多区域在改造的过程中开始加强意见的征集和协调，基本上告别了传统的、极端的改造模式，整体上具备的进步空间是非常大的。但是，老旧小区的改造模式还要深入的思考，针对不同的改造理念、改造方法应积极的尝试，并且在前期的勘察、调研力度上应不断的增加，这样才能对未来的工作更好的完善，最大限度的提高老旧小区的改造价值，为今后的工作安排做出更加卓越的成绩。

　　一、老旧小区改造的问题

　　（一）改造机制不完善

　　老旧小区改造对城市建设、区域发展存在巨大的影响，传统的改造模式并不符合现代化的要求，还会由此造成较多的问题，产生的缺失、漏洞非常多。老旧小区改造的初期阶段，并没有加强区域的勘察、调研，一些老旧的基础设施没有得到科学的调整，各类隐藏的问题也没有及时的解决，这对于老旧小区改造的可靠性、可行性造成了巨大的影响，应站在可持续发展的角度思考、创新，对于改造的内容合理的优化，减少传统改造的问题，促使长期改造给出更多的保障。另外，老旧小区改造的时候，并没有考虑到长效机制的作用，往往是从短期改造的

　　角度出发，看起来合情合理，解决了现有的问题，但是对于未来工作的进步并不能产生推动作用，反而导致各类问题不断的积累，造成的损失、破坏也在不断的增加。

　　（二）改造手段单一

　　随着老旧小区改造的问题不断加重，很多区域在改造的手段上并不完善，长期工作没有得到完美的衔接，内部工作的矛盾、冲突是非常大的。改造手段单一的情况下，并不能得到卓越的成果。例如，老旧小区改造的时候，对于外部的形象没有合理的调整，很多墙体的危险系数增加，对于各类外部风险的抵御能力是非常薄弱的，此种情况下，依然没有对墙体开展科学的加固处理，最终在老旧小区改造的质量上面临严重的威胁。改造手段单一的问题是普遍存在的，由于老旧小区改造的范围比较大，因此部分区域在改造的时候依然从基础层面出发，没有掌握好多项工作的创新要求，各项工作的安排也没有取得优良的进步，难免引起社会上的质疑。

　　（三）改造投入较少

　　随着老旧小区改造的关注度增加，发现很多小区改造之所以无法得到卓越的成果，在于改造的投入非常少，大部分的改造工作开展并没有按照全新的理念实施，而是采用陈旧的经验开展，最终造成的问题、漏洞是非常多的。例如，老旧小区改造的资金投入，仅仅是对固定的问题进行解决，各类动态影响因素没有科学的把控，资金方面也没有持续性的增加，各类先进的设备、技术等无法快速的引进，促使老旧小区改造的隐患不断积累，最终造成的损失、破坏是非常严重的。改造投入较少的时候，老旧小区改造的远大目标不可能实现，对现有问题的处理仅限于控制层面，没有从根源解决问题，这对于老旧小区改造造成的恶劣后果是非常大的，应不断的提高老旧小区改造的水平。

　　二、老旧小区改造的原则

　　现如今的城市建设、发展遵循可持续原则，老旧小区改造对于每一个地方的进步均产生了巨大的影响，为了在后续的工作中得到更好的成绩，建议加强老旧小区改造的科学调整，完善改造的方案。例如，老旧小区改造的前期工作应加强

　　现场勘查、调研，收集完善的数据、信息，掌握好未来发展的走向，对一系列的不足快速弥补，最终对老旧小区改造的目标有效实现。另外，老旧小区改造不能盲目的开展，各个改造项目应加强系统化的评估，站在多元化的层面思考，促使老旧小区改造拥有更多的依据，对隐藏的风险深入挖掘、预防，在长期工作的开展上努力得到更好的成果。与此同时，老旧小区改造的团队应不断的壮大，选聘高素质的工作人员执行改造任务，减少错误的、极端的改造模式。

　　三、老旧小区改造的策略

　　（一）完善改造机制

　　随着老旧小区改造的要求不断增加，改造机制应进一步完善，站在可持续发展的角度思考，促使长期工作的部署给出更多的保障，为今后的工作做出更好的成绩。老旧小区改造的时候，应进一步完善基础设施改造，尤其是水电设施，提高水电资源的安全性、稳定性，减少水电设施的故障，针对水电的管道、线路全面优化，增强外部风险的防御能力，促使居民的生产、生活条件有效的改善。老旧小区改造的机制，还要加强外部的保温手段，针对全新的保温材料合理应用，减少屋内热量的损失，在夏季、冬季提供更加舒适的生活环境，确保在老旧小区改造的综合形象上不断的优化，得到百姓的支持和认可。

　　（二）创新改造手段

　　老旧小区改造的体系正不断的完善，改造手段也要进一步加强，考虑到未来的改造挑战较多，在改造的过程中应循序渐进的转变。第一，老旧小区改造的时候，要进一步扩大绿化的面积，增加植被的数量，促使小区内的空气、生态得到科学的调整，对于各类污染问题科学的解决。第二，老旧小区改造的空间应合理的优化，各类违规建筑物要全部拆除，严格按照国家的规范、标准实施，对屡教不改的家庭或者是个人，直接开展相应的法律惩处，实施强制拆改，促使老旧小区改造的内在环境更好的优化。第三，老旧小区改造的各类垃圾处理方式应进一步的改善，污水的过滤、应用，以及生活垃圾的排放设定明确的位置，加强巡逻监督，发现违规家庭或者个人给予严厉的处罚，提高老旧小区改造的综合效果。

　　（三）增加改造投入

　　现阶段的老旧小区改造难度并不低，资金投入必须结合改造要求的变化适当的增加，固定的投入并不能得到卓越的成果，产生的问题是非常多的。改造投入的时候，应把握好改造投入的规范、标准，坚持在多项工作的安排上选择合理的投入方案。对此，必须积极拓宽资金来源，积极引进社会化资金，降低纳税比例，实施社会化改造，在使小区广大居民充分受益的同时，让老旧小区改造工作的衍生利益惠及更多人群，为老旧小区改造注入强大的资本，注入新鲜血液。同时，对于实施老旧小区改造的主力军，政府部门应该列支专项资金，切实提高改造资金利用率，防止有限的改造资金无序消耗或浪费。由此可见，增加资金投入后，有利于提高老旧小区改造的水平。

　　总结：

　　老旧小区改造的理念、方法不断的调整，各方面的工作给出了较多的依据，长期工作的实施符合预期设想，整体上创造的价值较高。未来，应继续对老旧小区改造的可靠性、可行性做出系统化的评估，充分掌握好改造过程中可能出现的问题，引入新的改造技术。另外，老旧小区改造的各类设施应科学的搭配，加强设备的成套革新，确保对老旧小区改造的所有工作进行科学的调整，按照可持续发展的角度进行优化，对老旧小区改造的所有内容进行高度的协调，由此才能为老旧小区改造的进步奠定坚实的基础。

　　参考文献：

　　[1]邱瑾玉.老旧小区如何改造？政协提案关注的这些问题都被采纳了[N].民主协商报,2021-09-06(001).

　　[2]曹淑霞,任馨霏.老旧小区加装电梯改造相关法律问题研究——以某市区为例[J].法制博览,2021(25):21-22.

　　[3]王亚东,牛美红,仝英平,曹庆军,于通全.老旧小区不动产登记历史遗留问题研究——以菏泽市区为例[J].山东国土资源,2021,37(08):78-84.

篇二：老旧小区改造存在问题及对策

　　城市老旧小区改造实施存在的问题及措

　　施

　　摘要：城市老旧小区改造作为一项重大的民生工程，在改善居住环境、促进经济发展与完善城市功能等方面具有重要作用。同时老旧小区改造也是对推动惠民扩内需、满足群众美好生活需要、促进经济高质量发展具有重要意义。然而，在近些年的审计工作中逐渐发现一部分老旧小区改造项目在资金使用、改造成效、管理困难等方面存在问题，迫切需要采取改进措施，为群众提供良好居住环境。

　　关键词：旧小区改造；改造问题；措施探讨

　　前言：自改革开放以来，城市建设取得显著成效，但与此同时城市老旧小区问题日益凸显，国家十分重视老旧小区改造这一重大发展工程。利用老旧小区改造可以有效缓解城市发展不充分、不平衡的问题，帮助群众实现对美好生活的向往与追求。实施老旧小区改造，可以改善人们的生活质量与居住条件，有助于提升人民群众的幸福感、安全感与获得感，优化小区环境，促进城市长期稳定发展。

　　1.城市老旧小区改造概述

　　城市老旧小区，即已建成且建设标准较低、年代久远、周围市政配套设施与社区服务设施不完善、道路失养、绿化失修、物业失管、基础设备严重老化的住宅小区。在我国城市化进程不断深入的背景下，老旧小区本身的问题也愈加显著，比如，绿化面积与绿化率未达标、缺少科学的雨污分流系统、供水供暖设备老化严重、停车位稀缺等复杂问题。所以，想要有效改善老旧小区的恶劣环境，加强老旧小区管理，增强其服务功能，党中央国务院便大力推动城市老旧小区的改造工作。目前，这项工作尽管已经获得良好效果，然而不管是从改造标准与改造模式来看，还是从改造内容来看，都具有许多不确定性，导致城市老旧小区改造在具体的实施过程中仍然面临着多种挑战。所以，怎样围绕城市老旧小区存在的问

　　题，给出合理、有效的改造措施，成为现阶段老旧小区改造工作迫切想要解决的重要问题[1]。

　　2.城市老旧小区发展现状

　　老旧小区主要坐落于老城区与城市的中心区域。在城市化与工业化迅速发展的背景下，逐渐暴露出“城边村”、“城郊结合部”、“城中村”等问题，低要求低水平的规划设计、管理与建设问题尤为明显。例如，某城市棉纺厂旧址东侧的某小区，建成于1996年，占地面积约为3万平方米，建筑面积共37025.4平方米，11栋居民楼，无电梯，现有1414户入住。现阶段，没有物业管理公司入驻，而且居民多为留守老人，是名副其实的老旧小区。

　　3.城市老旧小区改造实施存在的问题

　　城市老旧小区改造实施过程中存在许多问题，如道路遭到严重破损，部分区域的路面极不平整，人与车未分流，人行道与车行道没有进行合理规划，原有路灯线路严重老化且数量不足，饮用水的水质较差，排水管网年久失修，楼梯扶手磨损与锈蚀严重，不能正常使用，安保设施流于表面形式，物业管理不到位等。总之，老旧小区改造实施存在的关键问题包含以下几个方面。

　　3.1建设方面的问题

　　通常，老旧小区的建成年代都比较早，不管是建设要求与设计理念，还是维护水平与施工质量等，都和目前的社区建设具有很大差别。第一，对于住宅设计而言，因受到当时技术水平的制约，大部分都是多层建筑或者低层建筑，而且在结构的设计上也主要以砖混结构为主，房屋缺乏一定的适用性、耐久性与安全性，设计水平不但直接影响着房屋的建设水平，而且还最大限度的对房屋的空间工作性能造成影响。第二，建筑原材料的质量较低，砌筑砂浆与混凝土大部分以现场搅拌为主，难以保证其质量，同时还存在不同程度的隔热保温材料质量一般建筑装饰水准低、建筑节能技术差等问题，所以建筑原材料的质量决定房屋的施工质量，同样也影响着房屋的总体使用效能。此外，针对容易老化的部位，则应当周期性的进行检修，并委派专人负责维护工作，但是许多老旧小区不仅没有安排专人负责，还长期处在检修不到位的问题，导致房屋基础设施逐渐老化，原本的小

　　漏洞也伴随着时间的变化而更加严重，错过最佳检修时期，不再具备直接维修的条件，阻碍着现代小区的发展[2]。

　　3.2资金投入方面的问题

　　城市老旧小区改造成本较高。在具体的改造实施中发现，老旧小区基础设施普遍较差，而且老旧小区里面住的大多数都是老年人，居民缺乏较强的个人维权意识，对改造攀比心理过重、期望过高。现阶段，大部分城市老旧小区改造的资金以政府投入为主，而政府通常站在宏观的角度看待问题，远远无法满足实际需要，政府如果面临负担重、压力大的情况，就很难弥补资金缺口，那么怎样调动各方力量，统筹兼顾，协调发展，创建一套全新的资金链或资金供给模式，成为老旧小区改造的又一大问题。

　　3.3管理方面的问题

　　众所周知，老旧小区具有“规模小”、“权属杂”、“密度高”、“配套差”等特征，且公共服务基础设施经常存在欠账等现象。比如，某小区的化粪池、管道井年久失修污水横流，环境卫生较差，小区内与楼道间照明光线较暗，缺少门卫看护，严重缺乏文娱活动场所。由于老旧小区的维修基金都已用完或者并未缴纳，再者基础设施严重老化，维修成本高、压力大，尽管将其纳入物业管理费用，也无法正常运行，许多物业公司不愿入驻。虽然物业公司肯入驻老旧小区，但是因业主素质水平各有差异，对物业管理标准和各户的经济承受能力差异较大，往往陷入“服务难，收费难”的境地。比如，某小区原本的物业公司撤场之后，社区几经周折寻找新的物业公司，但毫无所获没有企业愿意入驻，就连最基础的公共环卫保洁都变成严重问题[3]。

　　4.城市老旧小区改造措施

　　4.1围绕建设方面，确保项目顺利实施

　　强化基础设施建设是巩固老旧小区改造的重要保障，坚持将提升居民的生活质量当作小区改造的出发点与落脚点。首先，可以地面修补、绿化改造、大门更换、规整车位、垃圾转运等为主进行改造，这些都是人民群众反映最强烈的问题。

　　由于老旧小区的旧道路坡度较大，可适当的增设手扶栏杆，对人车进行引导式分流，确保行人的安全。同时还要强化工程项目的质量管控，严格实施工程项目建设相关的标准规范与法律法规，优化施工安装、材料进场和竣工验收等监管体系。其次，重视绿化带的养护，保留灌木、乔木等，把过于密植影响采光的植物改成低矮的植物，如红叶李等。并且还要清理杂乱的楼栋入口和楼梯间，并在合理的空间位置建造健身场所或者活动中心，增加交流座椅和锻炼器械等，营造良好和谐氛围。再次，对小区内原有的商铺使用玻璃与灰色工字钢，统一丈量尺寸、统一色彩、统一设计，重新建设小区大门造型，比如采用龙骨外包铝单板引入现代视觉感受，和小区附近的店面相映衬，更新小区公告栏或宣传栏，统一色彩、风格、样式。此外，对于地下的隐蔽性工程，比如，可以重新规划、建设排水检查井、清理化粪池、增设并延长排水管道，改造庭院灯与楼梯间灯，加装楼栋门禁系统等。

　　4.2拓宽资金渠道，保障经费到位

　　为了更进一步实施老旧小区改造工作，就需要牢牢把握资金关键点，将市场机制与政策性项目充分结合起来，持续性的拓宽资金筹集渠道。始终遵循“谁出资，谁受益”的原则，适当的调动产权单位、居民出资，以政府补贴为辅助，推进老旧小区改造。比如，社区单位可以建设业主的身份，采用费率招标的形式筛选施工方，居民或者物业选派代表参与现场管理，就会缓解一部分的矛盾，防止出现不必要的尴尬。在改造项目实施的过程中，住建与民政等部门需要强化自己的指导与监督作用，等到改造项目竣工后，则应当采取定向补助的方法提供相应的资金支持，从而实现综合效益的最大化。

　　加强对老旧小区改造工作协同力度，以政府部门为主导，带领社区街道办等部门落实主体责任。加强调度考核，明晰时限要求与职责，比如，采用现场办公、跟踪督查等方式，第一时间了解与掌握实际情况，具体问题具体分析，并向上级汇报层层传导压力，加快改造工作的进度，缩短改造时间，顺利完成改造任务。

　　4.3深化思想认识，加强管理工作

　　为了实现将老旧小区改造转变成社会治理体系与现代化服务为一体的重大举措，就必须尊重、认识、符合城市发展的基本规律，深刻了解城市整体发展的自然历程，将老旧小区改造工作并入城市发展中进行统筹规划。对于现阶段老旧小区衰落的功能，除了要经过规划设计、建设环境外，还需要管理这一环节，来提升城市发展的完整性、系统性。其次，加强舆论宣传力度，比如，社区工作人员可利用手机短信、微信、宣传册、上门做思想工作，反复讲道理与政策等方式，加深居民印象，从而增强群众支持、加入老旧小区改造工作的责任意识与主体意识。再比如，在改造项目开始前，社区工作人员应当深入群众，走访居民，梳理与归纳各种群体的改造要求与需求，并了解居民对物业管理公司方面的标准，社区工作人员应充分发挥主观能动性，适当的采取群众意见和建议，打通物业管理公司的通道，同时采用现场调研、入户访谈、评审会和议事会等形式，认真收集民众需求，反复观察与推敲改造方案，对于小区内公共治安管理、停车管理、电梯维修管理与绿化景观管理等可让居民自主选择[4]。

　　此外，还需要不断改革创新，优化制度保障。制定以政府主导、社区协调、物业参与、居民审议等管理模式，有效发挥社区与政府党组织的引领作用，在老旧小区改造项目中争取各个环节都响应居民需求，积极探索与当地相适合的建设管理体制，比如，可通过社区代表社会监督、政府主要监管等方法，进一步规范老旧小区改造要求与标准。另外，还要强化基层党员队伍的建设，引导居委会等组织对老旧小区进行长效管理，致力于推进共建共享、和谐发展与共治共管。

　　4.4完善配套设施，建立存量资源利用机制

　　制定当地城市老旧小区改造基础规范，确定职能安防建设标准，积极鼓励运用技防、人防和物防等措施，以满足安全需要，推广并应用新产品、新方法与新技术。并且还要合理拓展改造实施模块化与单元化，促进相邻小区和周边地区共同改造。同时，强化原有用地的集约混合利用，但必须征得居民的同意且不违反规划的基础上，在可利用的小区和周围存量土地建设配套设施、公共服务设施与各种景观等。此外，整合社区服务投入与资源，通过统筹利用社区居民委员会办公用房、公有住房、闲置锅炉房与社区综合服务设施等房屋资源，增设不同类型

　　的服务设施，在条件允许的情况下，还可利用租赁住宅楼底层商业用房的房屋，将其改造成为社区服务中心，从而实现存量资源的整合利用。

　　结语：综上所述，城市老旧小区改造工作任务依然艰巨，对于城市老旧小区的改造责任在于政府引导，宏观调控，但是维护与管理还需要依靠广大人民群众与基层社区组织。要想有效改善老旧小区的人居环境，提高人民群众的生活幸福感，需要从围绕建设方面，确保项目顺利实施，拓宽资金渠道，保障经费到位，深化思想认识，加强管理工作等方面出发，打造共建共治共享的社会治理格局。

　　参考文献：

　　[1]蒋赛百,孙超.城市老旧小区改造实施存在的问题及对策[J].中国建筑金属结构,2022(06):126-128.

　　[2]刘军.城市老旧小区改造实施存在的问题及对策[J].建筑技术开发,2021,48(12):53-54.

　　[3]刘垚,周可斌,陈晓雨.广州老旧小区微改造实施评估及延伸思考——实践、成效与困境[J].城市发展研究,2020,27(10):116-124.

　　[4]董洪利,张广兴,王飞.基于实践的老旧小区改造全过程管理策略探讨[J].城市住宅,2020,27(09):117-120.

篇三：老旧小区改造存在问题及对策

　　.

　　综合整治老旧住宅小区困难与问题对策

　　城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整体形象，必须对城市老旧住宅小区进行综合整治，标本兼治，城市才能和谐发展。作为我国的首都，更应该高度重视这个问题，不惜人力、物力、财力，进一步完善综合整治机制和配套的法规政策，切实把城市老旧住宅小区建设好、管理好。本文结合首都的老旧住宅小区现状谈一些思考和建议。

　　一、老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性1.加强老旧小区综合整治是提升首都城市整体管理水平的需要。目前，我国各地对老旧小区的界定稍有不同，但一般是指早期建设的那些设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧住宅小区。市的老旧小区一般建于20世纪90年代以前，约有1580多个，在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区，仅直管公房老旧小区就有76个，而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个，占到2/3。由于受历史的局限，这些老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足首都居民日益增长的住房需求。特别是随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境环境与新建小区形成强烈反差，已经成为首都城市建设管理的落后地带。只有大力加强老旧小区的综合整治，尽快将老旧小区的建设和管理搞上去，提升首都城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。2.加强老旧小区综合整治是关注民生、改善民生的需要。城市老旧小区大都先天不足，后天营养不良，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困

　　.专业WORD.

　　.

　　难。比如，小区道路维护不足，路面坑坑洼洼，路灯缺失，影响居民出行；私搭乱建挤压侵占市政管线和消防通道，造成安全隐患；小区雨水污水混流，房屋前后下水管道破损，堵塞严重，基本丧失城市防洪功能，给居民生活带来不便。每到汛期，能否确保老旧小区安全渡汛，成为政府不放心、房管单位最担心、群众感到痛心的老大难问题。老旧小区的居民迫切希望尽快改变这种状况。解决这些问题，迫切需要对小区进行综合整治，努力改善住用和环境条件，并建立健全正规有序的管理机制，以形成小区维护管理的良性循环。从首都城区近几年进行综合整治的老旧小区并引入规管理的试点情况看，群众反映很好，小区居民普遍感政府解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境，提高了群众的生活质量，为老百姓办了实事、办了好事。

　　3.加强老旧小区的综合整治是构建和谐社区的需要。一个安全优美、舒适和睦的生存空间对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的作用。老旧小区综合整治的目标，首要的不是追求经济效益，而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治，使老旧住宅小区原有毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出行；私搭乱建被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等，居民居住的条件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然会得到提升。

　　4.加强老旧小区的综合整治是展示首都城市良好形象的需要。小区是城市的细胞。随着首都城市建设步伐的加快，一批批环境优美、功

　　.专业WORD.

　　.

　　能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为展示首都城市建设和管理水平的重要窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然失色，老旧小区的“脏、乱、差”状况，甚至在一定程度上严重影响到首都城市形象。可以这么讲，没有老旧住宅小区居住面貌的根本改观，提升首都城市涵和整体形象就是一句空话。从已完成综合整治并实行规管理的老旧住宅小区情况看，都达到了整洁干净、亮化美化的要求，较好地融入了首都现代化的城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示首都城市形象锦上添花。因此，我们在加强社会主义精神文明建设、创建文明城市和现代化国际大都市的时候，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。

　　二、老旧住宅小区管理现状及综合整治面临的问题1.老旧住宅小区管理现状。一是房屋本体和基础设施旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”，如房屋外墙粉刷面起壳风化；楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照明；多层楼房顶层防渗漏功能退化，房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低，高层楼房高层房屋电梯、没有专用消防泵和消防控制柜，消防设施自然损坏、人为破坏和被盗现象严重，造成很大的消防安全隐患。二是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多，无证摊点多，车辆乱停乱放多，已成为影响城市容貌的顽症。几乎每一个老旧住宅小区都有违章建筑，一些个人、单位、街道未经规划部门许可，

　　.专业WORD.

　　.

　　擅自在小区主干道两侧乱搭亭棚，破院墙开门，影响小区交通和景观，破坏了小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵。老旧小区的建筑一般比较分散，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自由进出；有的小区由于没有围墙和门卫值班室，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。老旧住宅小区中，由于多方面的原因，房屋出租率普遍较高，居住人员和外来人口多，甚至是“三无”人员聚居地。三是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不完备，有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设置过少，有的地方甚至是空白。大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。这些年市政府加大了投入改造力度，部分老旧住宅小区条件有所改善，但上述问题并没有从根本上得到解决。要彻底改变这种情况，需要认真分析整治过程中面临的突出问题，予以解决。

篇四：老旧小区改造存在问题及对策

　　综合整治老旧住宅小区困难与问题对策

　　城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整体形象，必须对城市老旧住宅小区进行综合整治,标本兼治,城市才能和谐发展.作为我国的首都北京，更应该高度重视这个问题，不惜人力、物力、财力，进一步完善综合整治机制和配套的法规政策，切实把城市老旧住宅小区建设好、管理好。本文结合首都北京的老旧住宅小区现状谈一些思考和建议。

　　一、老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性1.加强老旧小区综合整治是提升首都城市整体管理水平的需要。目前,我国各地对老旧小区的界定稍有不同，但一般是指早期建设的那些设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧住宅小区。北京市的老旧小区一般建于20世纪90年代以前，约有1580多个,在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区，仅直管公房老旧小区就有76个，而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个,占到2/3.由于受历史的局限，这些老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面,都无法满足首都居民日益增长的住房需求。特别是随着住房制度的改革,老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境环境与新建小区形成强烈反差，已经成为首都城市建设管理的落后地带。只有大力加强老旧小区的综合整治，尽快将老旧小区的建设和管理搞上去，提升首都城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。2。加强老旧小区综合整治是关注民生、改善民生的需要。城市老旧小区

　　1

　　大都先天不足，后天营养不良,导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。比如，小区道路维护不足，路面坑坑洼洼,路灯缺失,影响居民出行;私搭乱建挤压侵占市政管线和消防通道，造成安全隐患；小区雨水污水混流,房屋前后下水管道破损，堵塞严重，基本丧失城市防洪功能，给居民生活带来不便。每到汛期，能否确保老旧小区安全渡汛，成为政府不放心、房管单位最担心、群众感到痛心的老大难问题。老旧小区的居民迫切希望尽快改变这种状况.解决这些问题，迫切需要对小区进行综合整治,努力改善住用和环境条件，并建立健全正规有序的管理机制,以形成小区维护管理的良性循环.从首都城区近几年进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看，群众反映很好，小区居民普遍感谢政府解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境，提高了群众的生活质量，为老百姓办了实事、办了好事。

　　3.加强老旧小区的综合整治是构建和谐社区的需要。一个安全优美、舒适和睦的生存空间对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的作用。老旧小区综合整治的目标,首要的不是追求经济效益，而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件,还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治,使老旧住宅小区原有毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出行；私搭乱建被拆除,腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等，居民居住的条件改善了,环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然会得到提升。

　　4。加强老旧小区的综合整治是展示首都城市良好形象的需要。

　　2

　　小区是城市的细胞。随着首都城市建设步伐的加快，一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来,给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受,已经成为展示首都城市建设和管理水平的重要窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然失色，老旧小区的“脏、乱、差”状况,甚至在一定程度上严重影响到首都城市形象。可以这么讲,没有老旧住宅小区居住面貌的根本改观，提升首都城市内涵和整体形象就是一句空话。从已完成综合整治并实行规范管理的老旧住宅小区情况看,都达到了整洁干净、亮化美化的要求,较好地融入了首都现代化的城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示首都城市形象锦上添花.因此，我们在加强社会主义精神文明建设、创建文明城市和现代化国际大都市的时候，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。

　　二、老旧住宅小区管理现状及综合整治面临的问题1。老旧住宅小区管理现状.一是房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”，如房屋外墙粉刷面起壳风化;内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照明;多层楼房顶层防渗漏功能退化,房屋前后下水管道破损、堵塞,雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低,高层楼房高层房屋电梯、没有专用消防泵和消防控制柜,消防设施自然损坏、人为破坏和被盗现象严重，造成很大的消防安全隐患。二是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房"现象多，无证摊点多,车辆乱停乱放多，已成为影响城市容貌的顽症。几乎每一个

　　3

　　老旧住宅小区都有违章建筑,一些个人、单位、街道未经规划部门许可，擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚,破院墙开门，影响小区交通和景观，破坏了小区绿化。机动车、自行车无序停放,随意占用便道，造成交通拥堵。老旧小区的建筑一般比较分散，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自由进出；有的小区由于没有围墙和门卫值班室，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。老旧住宅小区中，由于多方面的原因，房屋出租率普遍较高，居住人员和外来人口多,甚至是“三无”人员聚居地。三是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津.一些老旧住宅小区,建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不完备,有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设置过少，有的地方甚至是空白。大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低,仅有的一些公建配套设施有的也被挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。这些年市政府加大了投入改造力度,部分老旧住宅小区条件有所改善，但上述问题并没有从根本上得到解决。要彻底改变这种情况,需要认真分析整治过程中面临的突出问题,予以解决。

　　2。老旧小区综合整治必须解决的有四大问题。一是整治合力能否形成问题。老旧小区整治涉及的整治任务重,内容范围广,涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面,仅靠个别部门是难以承担这项任务的，必须条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作的合力，才能确保

　　4

　　老旧小区整治工作的强力推进。二是整治经费的筹措问题。首都城市老旧小区1000多个,整治经费动辄数亿元。如果全部由政府或部门承担，财政将无力承受，如果全部由企业承担，既不现实也不合理.再加上由于房改体制的推进,住宅产权已呈多元化，因此,不能再揪住开发单位或原产权单位不放,应立足于小区找资金,尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的情况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分,再由房屋产权人、原房屋产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合适。三是综合整治完成，后续管理问题。随着社会主义市场经济体制的逐步建立,政府应通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念，即政府花钱买机制，百姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化,作为产权人要承担维修养护责任.只有通过成立业主委员会等自治组织，对老旧住宅小区整治完的后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理的机制。同时，要让广大街道、社区干部懂得,老旧住宅小区的维修养护及其他管理服务也应从过去的政府行为转变为市场行为，要转变政府职能,逐步转换角色，积极主动地做好退位和补位工作，把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，并加强监督管理.否则，整治成果将前功尽弃。四是一些相关部门或单位的利益调整问题.整治势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题.为切实维护广大业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立，只有强化政

　　5

　　策约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利进行,才能巩固整治成果,扩大市政府对老旧住宅小区综合整治的社会效益。

　　三、老旧住宅小区综合整治的对策和建议采取渐进式,逐步推进试点的方式，实施和加强老旧住宅小区的综合整治是一项顺民心、得民意的利民工程。针对当前面临的许多困难和问题，笔者建议采取如下对策：1。发挥政府主导作用，有序推进老旧住宅小区综合整治.对老旧住宅小区整治进行整体规划，制定专项计划，列为“折子工程”.按照政府组织、居民参与的原则，因地制宜，积极进行房屋维修养护、配套设施完善，延长房屋使用寿命,改善房屋使用条件.老旧住宅小区整治每年由区（县）提出计划,编制预算，并组织街道（乡镇）具体实施。要进一步加大投入,安排专项资金，保证整治资金来源；同时，要积极引入市场机制，调动社会资金、力量共同参与老旧住宅小区整治。2。政府主导、多方参与,形成合力，强力实施综合整治.老旧住宅小区综合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。市、区各级政府应发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的整治工作常设领导机构，作为市区各级常设综合整治办公室。建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治总体规划方案，研究落实产权产籍清理、整治资金筹措、小区硬件设施建设等重要事项，解决工作进展中出现的困难和问题，确保老旧小区综合整治顺利进行。3。因地制宜，建立适合老旧小区特点的管理模式和长效管理机制,保持老

　　6

　　旧住宅小区综合整治成果。老旧居住小区整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立适合老旧居住小区特点的管理模式、机制，杜绝整治后的反复情况,保持整治成果，从根本上改变老旧小区的居住环境。政府的角色不仅仅在于前期整治时期的支援“造血”,更在于从政策、资金、技术、人员等多方面入手,引导小区提升自己的“造血”功能；在管理模式上，可以根据综合整治后房屋、环境、配套设施、业主或使用人的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求情况照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则,区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的后续管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设施相对独立，较为完善，又有一定规模的老旧小区，可以采取组织召开业主大会并选举业主委员会，依法选聘物业企业，对小区进行物业服务.对于不具备实行物业企业服务条件的小区，可以由社区居委会代表社区居民,依法与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同,专业服务企业按照合同的约定提供服务和收取报酬。也可以由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务.

　　4。加快完善相关配套政策和法规，为老旧住宅小区综合整治工作提供政策和法规保障。对新建小区，国家和地方都有各种建设、管理方面的法规条例；但对老旧小区综合整治及后续管理，各地均没有具体的法律规章和管理办法。从近几年全国各地对老旧住宅小区综合整治的经验与教训来看，首都老旧住宅小区综合整治,同样面临与各地类似的重重阻力与困难,不仅需要落实整治的大额资金，也需要治理历史“积淀负债”，如整治势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资

　　7

　　自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护广大业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立,只有强化法律和政策约束,才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利进行，才能巩固整治成果，扩大市政府老旧小区整治工作的社会效益.

　　老旧小区综合整治并非几个部门简单的短期突击工作就能达成目标，也并非简单对小区面貌予以临时性的修补，而是对旧住宅小区居住秩序与居住环境的修复与重建.这样一项综合系统的整治工程，需要制定相应配套的政策和规范性文件来加以规范，需要制定相应的完整周密而又科学的整治方案，需要建立一个统一的指挥和配合管理机制,才能有效推进。

　　总之,要通过对北京市老旧小区的综合整治，把“老旧小区”建设成为一个个各具特色的环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区，建设成为首都居民的幸福家园。

　　8

篇五：老旧小区改造存在问题及对策

　　城市老旧小区改造现状及难点及对策探

　　究

　　摘要：近年来，城市文明程度逐步加深，城市的发展更加多元，城市建设也面临着改造翻新等宜居建设问题。城市中的老旧小区成为了城建工作中的重要问题，改造中更是极易突显多方问题。城市老旧小区是否得意顺利改造，直接影响到百姓生活质量和幸福指数。为此，本文从老旧小区当前现状及改造存在的问题着手，深入分析改造难点及解决对策，以供参考。

　　关键词：城市发展；老旧小区；改造现状；难点；对策

　　引言：

　　时代不断更迭，人们的经济条件在不断发生改变，居住环境随之发生很大变化。以往居住的老旧小区由于建造时间较长，导致整体使用状态不容乐观，不仅无法满足人们的居住需要，而且还会对市容造成一定的影响。所以，城建工作中，对于老旧小区的处理与改造是十分迫切和必要的，利于城市化进程的推进，对于城市整体发展十分有利。

　　1.城市老旧小区改造现状

　　1.1空间狭窄

　　多年前建造的小区处于设计初期的时代，在很多方面欠缺考虑，并没有考虑到汽车后期的普遍保有量。当年对于汽车车位的使用尚未有极大需求，因此设计方案中车位设计数量极少。当今由于汽车进入到大多数家庭，保有量迅速飞升，出现很多因车位不足而乱停放车辆现象，大量占用了小区内的公共场地，对于小区居民正常使用公共场地及出入小区造成很大影响；车辆乱停放的情况也导致车主驾驶车辆出入小区非常不便，同时带来了诸多安全隐患。[1]

　　1.2人员构成复杂

　　老旧小区房龄久，建设周期长，多流动人员居住，人员构成十分复杂，为社区管理带来了极大困扰。此外，老旧小区中人员构成基本为老年人、中年人以及部分收入较低人群，整体来看人群整体收入偏低，因此对于物业管理水平要求不高，对于物业的观念十分落后，且小区物业在收缴物业费及小区管理方面存在很大阻碍，不便于统一集中管理，为改造工作将带来阻力。

　　1.3小区结构合理性缺失

　　老旧小区在建设最初阶段，属于七八十年代的设计理念与设计风格，随着社会的发展，时代的更迭，老旧小区在经济社会中展现出难以融合的一面，与当今的城市发展规划大相径庭，尽管在历史节点上，老旧小区解决了城镇化发展中居民居住需求，但如今老旧小区是无法解决居民日益增长的住房需求的。另外，三四十年前的老旧小区所在地段多为如今城市的黄金地段，无法进行大规模的房屋拆除，一旦老旧小区拆除，势必会产生大量的建筑垃圾，严重影响空气质量，对于城市环境颇为不利。

　　1.4绿化情况堪忧

　　诸多老旧小区在建设时，受限于城市发展理念及城市发展规划，并没有把小区绿化问题考虑在设计范围内，而是指把重点放在居民入住情况上，因此老旧小区内的绿化情况与当今的新建小区内重视整体环境、绿化面积、绿化建设等差异巨大，部分老旧小区即便有绿化，也属于放任自流的状态，并无专人进行管理维护，因而整体的绿化情况依然不容乐观。

　　2.城市老旧小区改造难点

　　2.1资金筹集困难

　　针对老旧小区改造，存在的主要问题就是资金筹集困难。老旧小区维护难度巨大，维护周期较长，所需资金并不是小数目。改造所需拨款到款需要一定周期，面向社会筹集资金又存在很大难度。此外，城市老旧小区改造工程，需要集结多方力量，例如居民入住方面的问题，老旧小区改造后居民日常用水设施的安装维护问题，极易出现诸多突发紧急情况，如老旧小区居民的抵抗情绪，当地政府的

　　观点理念出现分歧等，都给老旧小区改造造成阻碍。改造工程实施过程中，还要考虑到居民保障房长期闲置过程中产生的部分费用问题。因为居民保障房长期闲置，进而过程中所产生的物业费必然会引起居民的极大关注。[2]因此，在改造老旧小区过程中，资金问题的确成为一大难题。

　　2.2协调管理工作复杂

　　老旧小区改造工程并不是一蹴而就的，实现改造必须经过系统且合法的程序。在改造工程中，涉及到的相关部门比较庞杂，且需要对多方进行协调管理，具有一定难度。在改造工作实施过程中，水、电、暖、气等方面都需要做好预案，要得到相关部门的大力配合。针对一些安全隐患，要找到相关部门进行沟通协调，例如消防、安保部门等，只有提前做好协调管理工作，将相关事宜安排妥当，才能有效有序推进老旧小区改造工程顺利进行。

　　3.老旧小区改造问题相关对策

　　3.1针对性创新协调管理模式

　　老旧小区改造过程中存在共性问题，但也不乏个性问题存在，处理难度各不相同，情况纷繁多样，但处理过程中需要对症下药，针对不同老旧小区的不同情况，采取不同的改造方案和理念。首先，在思想层面，要始终牢固坚持以政府为主导，建立合理完善的协调机构，做好各部门各单位的协调统筹工作。老旧小区改造所涉及到的城管、住建、供电、燃气等部门，如果整体上缺乏总的协调与统筹，势必会对整个项目的开展及日后推进带来阻力；其次，需要制定好老旧小区改造的详细规划，就必须对于老旧小区当今存在问题、自身特点所在有全面的了解与把控，因地制宜，设置工程推进分解表以推动工程实施进度。此外，除对施工单位监督外，可采取鼓励措施，提升参建单位劳动积极性。

　　3.2拓宽改造资金来源

　　首先，要努力拓展资金取得渠道，鼓励企业发挥社会责任，为老旧小区改造奉献力量。老旧小区多处于城市黄金地段，可充分利用自身的地理位置优势，对闲置场所进行再开发，用开发收入吸引更多资金流入。其次，政府方面更要加强

　　财政方面的相关支持，在财政预算方面对于老旧小区改造伸出援手，多级财政共同出资，带动各级政府在财政投入上大力支持老旧小区改造工程。此外，可以对于参建企业采取一定利好政策，通过部分税费的减免，来降低参建企业的施工成本。[3]

　　3.3丰富老旧小区改造项目

　　在改造中，除对建筑外观进行修缮及建筑本体进行加固维护，更应适当增加一些居民需要的生活配套设施及增加小区内适老化改造项目。大致可分为如下两大类：一是改善居住环境，涵盖小区内道路修缮拓宽，扩大小区绿化面积，增加停车位，美化小区环境等；二是丰富基础设施，包含给排水设施及电梯方面的适当增加，老化线路的修复改造，增加部分生活所需设施设备。当前我国早已进入老龄化社会，老旧小区改造更应为老年人的生活便利提供服务，如建设无障碍通道，增加健身器材，建设健身场地等等。

　　3.4做好老旧小区改造后的维护跟进工作

　　改造是个大工程，后期跟进维护也十分重要，改造后可通过物业公司管理、成立小区业主委员会等诸多途径实现小区有序管理。一要选取小区居民代表，通过召开会议，倾听居民的声音，集中居民的实际问题，充分了解居民对于老旧小区改造的意见及后续提出的宝贵建议；二要加大政府对于老旧小区物业管理的财政补贴支持，是加大政府对于物业管理的补贴力度，通过补贴费用、减免降低税费等灵活方式，吸引物业公司进驻小区，以实现小区的良性管理；三要成立小区业委会，通过小区居民自发选举产生，实现业主自我管理，共同督导物业公司的维护服务，监督物业公司对于物业费用的具体使用，从而提高物业费用的使用效率。

　　4.结语

　　老旧小区改造工程是一项较为复杂且系统的庞大工程，所需时间周期长，投入精力、资金较多，密切关系到居民切身利益、居民的观念是否接受、管理办法科学合理程度等等诸多方面的问题。开展工程中必须要时刻发挥政府的主导作用，多管齐下，多措并举，不断摸索出适合老旧小区改造的相关途径，探索出老旧小

　　区改造后管理方面的新手段，才能够真正提升老旧小区居民的幸福感，进而真正实现居民生活质量的提升。

　　参考文献

　　[1]石庆丰.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].住宅与房地产，2018,4(09):71.

　　[2]张松丽.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].技术探讨，2020,16(03):90-91.

　　[3]林建萍.城市老旧小区改造现状及难点与策略探究[J].建设研究，2021,9(26):84-85.

篇六：老旧小区改造存在问题及对策

　　老旧小区改造中存在的问题探究与建议

　　摘要:2020年7月20日国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》[1]，为老旧小区改造注入了新的活力，专项债券用于老旧小区改造受到了越多越多的关注，面对老旧改造小区融资难，收益覆盖融资本息难度大等一系列问题，本文将重点探讨老旧小区改造中存在问题并提出相对应的建议。

　　关键词：老旧小区、改造、融资、效益

　　1.老旧小区的特点分析

　　按国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中的工作目标，此次老旧小区改造针对的对象是在2000年底以前建成的需要改造的老旧小区，经过20年的使用，这部分老旧小区重点存在这一下特点。

　　1.1年久失修严重

　　根据国家统计局的数据，2019年中国城镇化率突破60%户籍城镇化率44.38%[2]，大量人口的涌入进一步增加了城市的负担，尤其是低收入群体的大量进入，无疑进一步增加了老旧小区维护的难度。据笔者调查目前老旧小区大多存在着屋顶漏水、外墙脱落、下水管堵塞、路面破损等一系列突出问题。

　　1.2安全隐患突出

　　由于使用时间较长，年久失修等一系问题的堆积，使得老旧小区成为城市安全隐患治理中最薄弱的一环，根据已发生的火灾事故统计显示，超过70%的老旧小区建筑基本丧失抵御火灾的能力[3]。据有关部门统计老旧小区的私拉乱接现象是老旧小区最为重要的安全隐患，由于建设时期的相关消防技术规范要求较低，使之与其配套的消防设施严重缺乏，进一步加重了老旧小区的安全隐患，严重威胁着人民群众的生命财产安全。

　　1.3改造难度较大

　　经过二十多年的发展老旧小区内部已经呈现出空间狭小，布局紧凑的现实特点为施工改造空间及各种管线的重新设计带来了诸多困难。据调查目前老旧小区普遍存在着管道淤塞、墙体老化脱落、照明设置损毁、乱搭乱建、绿地减少等一系列问题并存的现象，这些错综复杂的问题无疑将会加大对老旧小区改造的设计、施工、环境优化等带来诸多难题。

　　1.4改造资金极其缺乏

　　老旧小区改造面临的首先困哪就是资金缺乏，资金的极度匮乏成为制约老旧小区改造的最大难题。单纯靠政府公共财政的投入对于耗资巨大的老旧小区改造简直就是杯水车薪，没有盈利来源又很难调动社会资本的参与，因此老旧小区改造最为关键的应该是如何解决资金不足的大难题。

　　2.老旧小区改造的模式

　　2.1以居民为主体的模式

　　小区是居民主要的生活场所，小区环境的好坏关系到居民的切身利益，老旧小区改造的直接受益人群也是广大居民群众[4]，老旧小区改造也符合居民对提升生活品质的迫切需求，但是面对改造的巨额资金负担，居民们反而缺乏集资、筹资的积极性，这就造成了改造的迫切需求与资金不足的客观矛盾，因此以居民为主体的老旧小区改造因巨额资金反而挫伤了居民的积极性。

　　2.2以政府为主体的模式

　　政府是公共资源的生产者与提供者，肩负着改善人民生活水平的重要责任，以政府为主体的老旧小区改造同样会加重政府的财政负担，造成巨大的财政压力，而且由政府为主体的老旧小区改造容易造成资源的配置失衡，制约经济的健康发展。

　　2.3以社会力量为主体的模式

　　社会力量相比居民和政府拥有大量的闲置资金，但是社会力量追逐最大经济效益的特点决定了社会力量参与老旧小区改造会存在着动力不足的缺陷，因此要

　　调动社会力量参与老旧小区改造必须解决投入与产出不成比例的矛盾，只有产出大于投入才能充分调动社会力量积极参与到老旧小区的改造中。

　　通过以上三种模式对比分析，可以看到老旧小区改造的必须是多种主体共同参与才能充分调动各方的积极性，实现老旧小区改造顺利改造。因此，建立以居民为主体，政府为主导，社会力量参与的联合体模式成为老旧小区改造成功的关键，在这个联合体中要注重协调各方的利益，实现资源的优势互补。

　　3.老旧小区改造的难点分析

　　3.1市场资金较难获取

　　资金不足是老旧小区改造的最主要障碍，单纯依靠政府投入将会极大加重财政负担，居民自身又缺乏融资的积极性。如何获取市场资金盘活老旧小区这个巨大的潜在收益性市场成立老旧小区改造亟待解决的问题，怎样平衡投入与收益，增强市场资金的盈利能力，吸引市场闲置资金运用到老旧小区的改造中将成为老旧小区改造面临的最直接困难。

　　3.2资金运用效率较低

　　大量的改造资金如果不能科学、有效的地运用不仅会拖延老旧小区改造的进度，更会加重老旧小区的资金周转困难，怎样运用、运营来之不易的改造资金将直接关系到老旧小区改造资金的良性循环。在改造中要坚决杜绝形象工程和铺张浪费，使有限的资金运用到切实惠及群众自身利益的重要事项中。

　　3.3收入细微难以抵债

　　提升改造后的老旧小区盈利能力是关系到能否吸引市场资金参与的关键因素。因此怎样提高老旧小区的盈利能力直接关系到老旧小区改造的成败，通过合理的策划、科学的运营改变收入不足的弊病，增加创收的能力与途径才是破解老旧小区改造融资的关键。

　　3.4资金管理透明度不高

　　老旧小区改造涉及的利益群体广泛，提高资金的管理透明度将会不仅能够有效增强居民对于资金使用的监管，更能获得居民对于资金使用与管理的理解与信任，有利于改造的顺利实施。资金管理不透明将会增加出资人、资金管理者、居民之间的相互猜忌，印发严重的利益冲突，将会极大地制约资金的使用与改造的如期完成。

　　4.老旧小区改造的建议

　　4.1积极挖掘收益性较强的项目

　　在策划老旧小区专项债券申报时要积极寻求负债与收益的平衡，尽可能挖掘、包装相关收益性产品，充分、合理、科学地利用公共施设，如，新建停车场、充电桩、健身房、运动室等将闲置的配套用房改造成经营性用房，借助新科技，如智能门禁、智能路灯等增加广告载体租金收入。同时还可以健全社区养老、社区育婴、社区医疗等收益性服务业增强收益性。

　　4.2提高居民自愿融资的意愿

　　老旧小区改造是惠及万家的民生工程，居民是实实在在的受益人，提高居民自愿出资融资的意愿的根本是彻底改变群众“自扫门前雪”的狭隘观念，充分重视小区居民的意见建议，通过充分的民意征求，提高居民方案设计、民主决策的参与度，拓宽居民直接出资、运用住宅专项维修基金、提取公积金等方式的融资渠道。

　　4.3创新社会资本参与的途径

　　创新社会资本参与的途径最根本的是建立投资风险管控机制，提高项目收益率，从根本上打消社会资本的投资顾虑。通过出台规章制度落实资金投入的受益保障，通过收益性项目经营权的转移盘活小区大量闲置资源、通过税收杠杆鼓励社会资本参与养老、家政、医疗等社区服务业、通过建立“政策+债券+商业运营”相互协作的高效运维体系为社会资本参与老旧小区改造提供动力。

　　4.4建立长效运营及资金管理机制

　　专项债用于老旧小区改造的重点难点在于运营，资金的管理问题是老旧小区改造完成后亟待解决的主要问题。建立长效运营及资金管理机制要求运营单位要创新工作思路，真正建立一套完善是的精细化服务管理模式，更要注重资金的监管，特别是建立科学合理的资金回收、资金管理、资金偿债的良好资金循环机制，例如，设立由街道社区、物业公司、居民联合成立的资金运营基金组织及监督考核机制，使资金的运行公开透明。

　　5.结论老旧小区改造是惠及民生的重要工程，面对改造资金需求量大的现实困难，只有建立一个居民、政府和社会力量良性循环的互动的参与机制才能最大限度地调动各方的积极性，顺利实现老旧小区的改造。

　　1[1].国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》[J].北方建筑,2020,5(04):80.

　　2[]李金磊.中国经济年报：GDP、人口、收入、城镇化有新突破[J].决策探索(上),2020(03):26-27.

　　3[]昌开馨.老旧小区火灾隐患不容忽视[J].消防界(电子版),2019,5(17):48-49.

　　4[]陈铭,郭步华.基于空间潜力挖掘的城市老旧小区交通环境改善研究[J].建筑与文化,2020(11):61-62.

　　2

篇七：老旧小区改造存在问题及对策

　　老旧小区改造过程中的问题及解决策略

　　摘要：在社会经济发展水平不断提升的背景下，建设年代久远的老旧小区基础设施配套已落后太多，难以满足小区居民当前的生活需要。对此，本文将通过详细介绍老旧小区改造过程中的问题及解决策略，以期为住户提供更美好的生活环境。

　　关键词：老旧小区；改造工程；管理

　　1、老旧小区基本情况

　　以旌阳区为例，根据前期摸底调查，老旧小区共有488个，涉及46655户1637栋，387万平方米，修建时间基本为上世纪70、80年代，主要分布在孝感街道、旌阳街道、东湖街道，绝大部分都是原来的单位住宅，只能提供基本的居住功能，居民改造意愿强烈。老旧小区改造项目计划分4年实施，其中2020年计划实施28个，2021年计划实施210个，2022年计划实施111个，2023年计划实施139个，总投资约22.22亿元。

　　目前，老旧小区改造主要分为基础类、完善类、提升类，我区主要以基础类为主，完善类为辅。2020年至2021年项目已通过公开招标确定施工单位、监理单位等，由于老旧小区覆盖面广，且为避免施工中出现的不可控因素，已要求跟踪审核单位提前介入。

　　2、老旧小区改造过程中的问题

　　2.1房屋老旧失修，基础设施配套落后

　　老旧小区目前居住人员多为老年人与租户，治安问题突出；小区内车辆乱停乱放，管理问题突出；占用消防通道情况普遍，安全隐患突出；道路破损严重、照明设施不全，雨污管未进行分流，基础设施配套落后；违法搭建多，公共绿地被占为私人菜地，公共服务设施落后；小区外以街为市、沿街停车，周边生活设施配套落后。

　　2.2档案不全，专业管线单位协调难，施工困难重重

　　老旧小区建成时间久远，部分小区前期设计图纸和建设资料缺失，只有总平图或什么资料都没有。小区建成后，部分进行了后期改造，电力、给排水、通信、天然气等地下管线也迁移了，甚至存在违章建筑，即便拿着旧时的资料图，也需要实地核对，否则就可能挖破管线，这样对旧改设计与协调管线单位提出了很高要求。且水、电、气等专业管线单位由于出资等原因，参与积极性不高，正施工的项目中仅园丁苑等部分小区管线单位保持与基础施工同步，其他项目设计施工均落后于基础工程。

　　2.3居民需求多样化，各种愿望难以统一

　　部分居民要求全部翻新，对小区绿化、停车场等都有较高期望,但居民需求与改造的条件、标准存在较大的差距。如电梯加装，高层及年老居民意愿强烈，但因低层业主反对、房屋等条件限制，难以达成一致意见;供水改造，一些老旧小区4楼以上水压不足，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，且不间断地出现黄水，但改造将导致整个片区停水，居民用水短期不能保障，低层用水正常的居民对此持有异议;适老化改造，老旧小区老年人比例明显偏高，休闲娱乐活动、社区养老服务等需求日益迫切，但旧改限于场地、资金，处于无法可改、无处可建的尴尬境地。导致施工单位进场后与老百姓的冲突不断，且老百姓的诉求增多，无法一一满足。

　　2.4资金筹措压力大

　　按照上级文件要求，老旧小区内改造以居民或原产权单位出资为主的，实施主体应为居民或原产权单位；老旧小区内改造以政府出资为主的和小区外配套设施改造，应当由属地街道办（乡镇人民政府）作为实施主体。但目前老旧小区改造项目均为政府出资，资金共担机制尚未形成，居民实际愿意出资比例较小，但又要求政府必须改造。以旌阳区为例，2020年投资3.5亿元，落实2.01亿元；2021年投资5.1亿元,落实1.65亿元；22年投资5.09亿元,落实3亿元；2023年至2024投资约8.53亿元，未落实。上述已落实资金均通过中省补助及专项债券，缺口大,且使用范围有明确规定。

　　2.5改造成果后期维护较难

　　老旧小区很多没有成立业务会或业委会形同虚设，特别是针对三无小区，长期无物业、无单位管理,缺乏切实有效地管理主体和制度,缺少能力强又不怕麻烦的“牵头人”或自治组织,导致居民缺乏参与老旧小区改造的“主人翁”意识。改造后的老旧小区很难实现成果的长效维护,特别是改造过程中增设的防盗门、楼道灯、监控等,出了质保期后往往无法管护,陷入“改造一损坏一再改造恶性循环。”

　　3、老旧小区改造解决措施及内容

　　3.1以人为本，突出重点，提升居住环境

　　老旧小区改造应先保障居住小区的基础功能，拓展公共空间和配套服务功能，合理划分居民基本需求、政府强制性需求、少数居民个体化需求，分类推动改造。一是居民安全及生活需求应改尽改。公共部位维修、小区内、与小区连接的供排水、供电、弱电、道路、供气、垃圾、架空线规整等，应做到彻底改造。二是生活便利化美化需求能改则改。首先要拆除违法建设、整治小区及周边绿化、照明等环境，小区及周边的无障碍、适老、停车泊位及停车场、充电设施等。三是拓展社区公共服务的积极推进。对社区综合服务设施、养老、托幼、便民菜市等社区专项服务设施，立足实际，统筹推进。

　　3.2一片一案，统筹推进，合理把握改造节奏

　　在尊重居民意愿的前提下，因地制宜编制改造方案，做到“一区（片）一案”，改造方案先进行公示。做好各老旧小区原始资料和图纸的查找整理，基础资料不完善、与项目实际不符合的，委托设计单位及时进行补测补绘。加强协调电力、通讯、供水、燃气等单位和有关街道，协助提供各老旧小区地下管网分布图，并对地上各类相应管线集中调查清理。涉及旧改的养老托育、文教卫生、治安消防公共服务设施增设，水电气、通信、广电相关单位，主动加强对接，协同进行方案设计，配合基础工程同步改造。

　　3.3聚焦群众需要，加强顶层设计

　　聚焦群众需要，突显老旧小区改造的人本性。一要充分尊重群众意愿。改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民,建立健全改造方案公开、群众参与等相关机制,特别是施工方案制定中,要通过反复调研、召开座谈会等形式沟通对接,均衡各方诉求。二要从设施保障入手。通过完善公共服务，补齐公共服务短板，改善老旧小区居民生活品质，根据实际情况和需求来确定改造内容，尽量满足居民对公共服务的合理需求。三要完善周边使用功能。在改造过程中，充分考虑15分钟社区生活圈的建设，作为养老、托幼、家政、快递等设施公共空间，实现小区公共空间的合理利用。

　　3.4探索融资渠道，提高老旧小区的收益性

　　一要合理拆分主体。老旧小区改造项目体量较大，仅靠一个主体、一种模式难以实施。在“财政紧日子”的主旋律下，根据项目情况合理拆分、组合实施，促使项目更好落地，通过申报中省补助资金、专项债券等，确保改造资金落地。二是要多种融资方式。老旧小区改造可使居住小区产生增值收益，可探索将增值收益打包成相应的资产，通过市场化运作模式，增加社会资金注入。同时,通过居委会或街道代为管理,充分利用小区公共车位、闲置用房等资源,通过物业租赁、停车设施经营等方式，拓宽小区微改造及日常物管维护管养资金等。

　　3.5建立保障机制,保持老旧小区的长效性

　　老旧小区改造从短期看是资金投入,从长远看是后续维护与服务。一要完善物业管理。通过推动小区业委会的组建,推动老旧小区物业管理与基层党建、社区治理融合共进,逐步建立“社区统筹、居民参与、自我管理”的治理体系。二要充分征求民意。把管理办法,收费标准,物业服务做在前面,全过程征求居民意见，通过居民全过程参与,在提升物业履职能力和服务水平的同时,进一步促进居民转变观念,积极主动参与到小区管理和社区治理中来。三要探索集中管理。将无人管

　　理、无人清洁、无人维护的多个相邻老旧小区，实行“大物业”集中管理，“打包”交由物业公司管理，在保洁、秩序维护、维修等方面实现资源共享。

　　结语：

　　通过对比老旧小区改造项目和一般新建住宅项目管理过程,总结老旧小区改造项目特点及其施工阶段的管理特点,有针对性地提出优化项目组织结构模式、合理规划施工作业面、保证施工现场安全、提高改造项目协调效率等多项老旧小区改造项目管理措施,缓解各项目参与方利益矛盾,为后续快速推进老旧小区改造、优化施工管理过程、规避项目施工管理风险提供参考。

　　参考文献：

　　[1]嘉兴市某老旧小区改造治理模式研究[D].廖静宇.浙江大学2018

　　[2]青岛市四方实验小区居住外环境更新改造研究[D].葛海涛.山东建筑大学2019

篇八：老旧小区改造存在问题及对策

　　城市老旧小区改造实施存在的问题及对

　　策

　　摘要：现阶段，随着中国城市化的发展和人民生活水平的提升，很多老旧住宅建筑早已无法适应现代的生活要求，严重影响市民的生活品质，也影响城市化建设的发展。老旧小区改造不仅仅是改善城市功能与形象的系统工程，而且是提高市民生存环境与生存品质的热门工程，也是增加投资与就业机会的重要途径。所以，文章对老旧小区改造全过程下的管理策略进行深入研究，具有重要的现实意义。

　　关键词：老旧小区；改造；对策

　　引言

　　随着我国的城市化进程加快，以及城市建设的快速发展，很多城市的老旧小区都出现了公共设施老化、火灾事故隐患增加、缺少停车场地等问题，直接影响到了小区居民的正常生活，所以城市开展了对城市老旧小区的改造工作。虽然老旧小区改造在推进过程中已经获得了明显的成效，但是融资困难等问题依旧困扰着小区改造工作的进行。为了满足中国经济高质量发展的需求，老旧小区也要坚持可持续发展的改造理念，必须解决目前老旧小区改造在可持续发展中的阻碍和问题，迎合经济建设、国家发展的可持续要求。

　　1概念界定

　　1.1老旧小区

　　2007年我国住建部就初步提出了老旧小区的概念，界定了老旧小区的范围。到了2020年7月，国务院出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指导意见中明确指出：城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的

　　住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合城市与社区发展实际，合理界定本地区老旧小区改造的对象及范围，改造工程项目应重点聚焦于2000年底前建成的老旧住宅区①。基于此，本文中拟加以研究并探讨分析的老旧小区主要是指房屋建造居住时间相对较久的（2000年以前，含2000年）住宅区，环境面貌较为破旧脏乱配套及服务管理设施相对陈旧或主要基础损毁现象严重，无障碍设施等基本条件缺失、运行机制并不十分完善或健全，且现状已不再考虑整体进行拆除重建的小区及住宅楼②。

　　1.2老旧小区改造

　　老旧小区改造，是指地方政府部门通过对老旧小区和周边相邻地区的相关房屋、环境、相关公共服务设施等实际情况进行整合更新、完善相关基础设施、改善管理服务水平的一种活动，从而缓解老旧小区基础设施损毁和老化、环境脏乱、公共管理服务制度仍不十分完善规范等问题，进而改善老旧小区居民的实际居住环境和品质，使社区治理更加趋向规范完善。老旧小区改造以“政府主导，居民参与；结合实际，突出重点；改管并举，注重长效”为基本原则。

　　2、现阶段老旧小区的改造模式

　　目前，城市的老旧小区改造主要是根据小区中建筑物的年代和现阶段小区周边的环境以及城市的总体规划，改造的方向分为三种。①维修和保留一些重要建筑，比如一些历史人物居住过的地方或是有纪念意义的建筑都可以进行保留并进行维护。②老旧小区只是有一部分需要进行修建和改造，不需要过于大的工程。③对于非常老旧的小区，可进行拆迁和重建。以上这些对城市老旧小区的改造方案主要是对老旧小区的外观和其中的功能进行改造，方案主要是对房屋进行维修和改造，以及对房屋内的水管、电线以及网线这些基础设施进行改造升级。同时，还有老旧小区中的垃圾处理设施和小区的环境，都要进行改造等。城市老旧小区的改造难题还有资金问题。目前对于老旧小区的改造资金的源主要有三种方案。①一些政府财政能力非常充足的地区和城市，会直接由政府对老旧小区改造进行投入。②由小区内的居民自发改造，并投入资金，当地政府会以一定的政策进行支持和投入。③处于繁华位置的部分老旧小区可由当地政府进行招标，由房地产企业对其进行改造。前两种方案都是由政府投入资金进行改造的，所以改造方案

　　会受政府安排，主要表现为增加电梯，将水管、电线以及网线进行维修升级，对外观进行改造等。第三种资金投入方案是需要老旧小区居民同意才可以进行的，会投入更多的人力、物力、财力去协调组织。我国对老旧小区的改造提出了整体标准，在这个标准上主要讲述的是对改造内容进行规划，主要涉及小区的环境改造、道路修建和停车位的修建、小区配套设施以及房屋的整体结构等，该标准的改造内容非常全面，但并没有涉及资金投入的问题，也没有将高速发展的城市与老旧小区可持续发展进行综合考虑

　　3稳步推进老旧小区改造的措施

　　3.1完善改造方法，明确小区改造范围

　　城市老旧小区的改造工作不仅仅只是施工单位的任务，更加需要通过政府物业以及居民等多个主体之间的沟通交流和相互协作，如果在沟通的过程中存在问题或者是不顺畅，必然会产生结构性的矛盾，导致施工无法正常开展。而在现阶段在改造过程中相关政策不够细致，在具体的流程方面也显得过于笼统，无论是从项目列项以及决算都没有制定出明确的实施方法，从而导致工程设计开展期间会面临较大阻力。不少基层人员在改造过程中存在边实施边探索，从而导致整体工作效率大幅度下降，其结果必然会导致无法按照合同要求完成。改造工作的开展就应当由政府部门牵头，通过专业技术人员对小区情况开展深入研究和讨论，并根据现状确定的基本内容，正确把握改造的特点以及难点，在此基础上还需要制定出科学合理的实施方法以及规章制度，通过引入第三方开展监督，才能够有效提高整个小区改造工作的成效。需要注意的是，在实际开展工作期间，必然会面临大量复杂且未涉及的相关问题，面临的风险性因素更大。若在前期不能够明确改造的范围以及做好相应的调研工作，就不能制定出科学的工程图纸以及相关清单，那么也就无法对具体的内容进行更为严格的管控，在后期面对突发情况时，必然会导致出现工程变更以及部分项目会存在反复性施工，导致资金投入加大，这对小区的顺利改造起到了严重的消极作用。为避免出现上述现象，有必要着重加强合同以及信息等相关方面的管理，尤其是在实施改造的过程中，要对质量进度尤其是成本等方面进行严格控制，必须明确其具体的改造范围，才能够从整体上把控项目杜绝风险。

　　3.2实施差异化改造，突破老旧小区改造需求的“瓶颈”限制

　　针对各个小区的具体情况，北京市在开展老旧小区改造的工作过程中，应坚持压实基层政府的主体责任，遵循“易识别、无障碍、易到达、保安全”的基本原则，将解决小区的重难点问题放在首要位置，在进行全面、系统评估的基础上实施差异化改造。比如，有的小区以完善基础设施改造为主，有的小区以绿化美化改造为主，而有的小区则以加固房屋结构改造为主，老旧小区改造的供需匹配程度不断提升，北京市老旧小区差异化改造的水平得到提高，突破了老旧小区改造供需失衡的“瓶颈”限制。此外，还须重点解决房屋产权混杂、居民观念落后、改造资金筹集难度大及部门之间推诿扯皮等问题，这样才能从源头上解决制约老旧小区改造难题。另外，实施差异化改造，还必须要解决好“治理困境”、“制度困境”两大问题。治理困境解决方面，要解决传统的垂直决策、封闭式管理的不足，实施专业化、扁平化管理，以应对小区人口杂化、高流动性以及空间碎片化的问题。制度困境解决方面，要弱化长期以来开发导向制度规范、空间拓展导向规范的影响，向现有存量“下功夫”，应对利益协调、价值挖潜的社会空间更新

　　结论

　　综上所述，老旧小区改造是重中之重，也是热门项目。相关部门需要进一步加强政治意识、大局意识，全面贯彻落实国家有关政策，将老旧城区深化和评估实施效果落实到位，对比分析不同技术途径开发效果，支持建立老旧小区改造长效机制，继续推进提高社会幸福感和利益感。

　　参考文献：

　　[1]李雪松,郭平,黄恒波,等.PPP模式下我国老旧小区改造的影响因素分析——以青岛市官厅小区为例[J].河南工业大学学报(社会科学版),2021,37(06):7583,91.

　　[2]郭小菁.SNA视角下城镇老旧小区改造社会风险分析[J].房地产世界,2021(18):1-4.

　　[3]俞庆彬,宋浩,管启明.老旧小区改造项目施工管理要点[J].项目管理技术,2021,19(02):39-43

篇九：老旧小区改造存在问题及对策

　　城市老旧小区改造难点与对策

　　摘要：在我国城市高速发展的情况下，人们的生活水平、质量都得到了一定的提高。但是城市部分老旧小区的配套设施和功能已经不能满足当前社会的需要和人民生活的实际需要，一些老旧小区建设运行时间长、老龄化现象严重。如何对城市老旧小区进行改造升级，成为重要的研究课题。老旧小区改造可以明显改善城市居民的居住环境，解决老旧小区的消防安全隐患，满足人们对更好的居住环境的追求。

　　关键词：城市的老旧小区；对策；难点；现状；重要性

　　引言

　　在新的经济发展形势下，我国居民对居住条件和居住条件的要求有所提高，老旧小区、历史房屋已跟不上时代要求，存在年久失修、服务不完善等问题。配套设施不完善，影响老城区居民生活水平和生活质量，制约城市建设和发展，需要实施老旧小区改造，为居民提供更好的生活环境。在此基础上，需要综合分析城市老旧小区改造的难点，分析城市老旧小区改造的对策。

　　1老城区改造的重要性

　　1.1老旧小区改造事关人民生命财产安全

　　在今年四月份，长沙望城区一栋自建房倒塌，造成53人死亡，为住房安全敲响了警钟。目前很多存量的老旧小区都是上世纪建成的，设计标准和现在的要求存在一定的差距。此外，经过多年运营，还存在地基沉降、结构老化、消防设施匮乏、消防通道被占用等诸多安全隐患，面临着严重的安全隐患。因此，为了保障居民的住房安全，这些老旧小区需要适当的改造和加固，配备了必要的消防设施、设备和基本的生活配套设施，这不仅关系到品质的提升。人民的住房，也关系到人民的生命财产安全。应该说，加快老旧小区改造势在必行。

　　1.2城市老旧小区的改造是当前民生民情的重要工程

　　经过几十年的不断奋斗，我国已经全面建成小康社会，正在全力建设社会主义现代化强国。全面保障和改善民生，让全体人民共享国家发展成果，是我们党的庄严承诺和历史使命。因此，开展老旧小区改造，补齐老旧小区安全短板，完善基础设施，提升生活便民舒适度是我们党的初心，坚持以人民为中心的发展是一个重要的反映。国家高度重视老旧小区改造，在2018年十三届全国人大一次会议发布的政府工作报告中，政府表示：“城镇老旧小区数量众多。大力升级改造，升级水、电、气等配套设施，支持加装电梯，完善便利市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等服务。”2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进老城区改造的指导意见》要求到2022年形成老城区改造的基本体制框架、政策体系和工作机制；到“十四五”末，力争在2000年底前基本完成城镇老旧小区改造任务。目前，各地都在大力推进旧小区改造。着力解决老旧小区停车位紧缺、消防设施匮乏、没有电梯、上下楼梯不便、布线布局凌乱、没有休闲健身设施、小区环境脏乱以及杂乱无章等等的问题。这是践行新发展理念、实施“十四五”规划、确保发展成果由人民群众共享的重要举措。

　　2城市老旧小区改造的现状

　　2.1狭窄的空间

　　很多年前，小区的建设在前期的设计中，在很多方面都没有考虑到汽车的数量，也没有考虑到后期拥有的一般汽车数量。那些年，车位的使用需求并不大，所以设计方案中的车位数量非常少。如今，随着汽车进入大多数家庭，汽车保有量迅速增加，许多汽车因停车位不足而乱停乱放，占据了社区大量公共场所，对居民的正常生活造成了很大的影响。使用公共空间和进入社区。乱停乱放的汽车也给车主出入小区带来不便，带来不少安全隐患。

　　2.2居民结构复杂

　　旧小区房龄长、建设周期长、流动人口多、人员构成非常复杂，给小区管理带来了很大困难。另外，老旧住宅的构成基本为老年人、中老年人和部分低收入群体，人口整体收入较低，因此对物业管理水平要求不高，物业的概念是十

　　分落后，而且物业在征收物业费和社区管理方面，统一集中管理存在很多障碍，会给改造工作带来阻力。

　　2.3老旧小区结构的合理性缺失

　　在建设初期，老住宅区属于1970年代和1980年代的设计理念和设计风格。随着社会的发展和时代的变迁，老旧小区呈现出难以融入经济社会的一面，相对于当今的城市发展规划，老旧小区已不能满足人们日益增长的住房需求，尽管他们在历史关口解决了城镇化进程中居民的住房需求。此外，三十或四十年前的旧住宅区大多位于当今城市的黄金地段，不可能进行大规模的房屋拆迁。老旧小区一旦拆除，难免会产生大量建筑垃圾，严重影响空气质量，对城市环境十分不利。

　　2.4老旧小区的环境绿化令人担忧

　　许多老旧小区在建设过程中，受到城市发展理念和城市发展规划的限制，因此他们没有在设计范围内考虑住宅区的绿化。相反，他们关注的是居民的入住情况，所以老住宅区的绿化情况与新住宅区对整体环境、绿化面积和绿化建设的重视程度存在巨大差异。即便是一些老旧小区绿化了，但仍处于放任自流的状态，没有专人管理维护，整体绿化形势依然不容乐观。

　　3城市老旧住宅区改造时面临的难点

　　3.1重建资金难以筹集

　　鉴于老旧小区改造，主要问题是难以筹集资金。老旧小区维护难度较大，维护周期较长，需要的资金也不是个小数目。还有就是，绝大部分城市老旧小区改造资金来自政府拨款。由于街道数量多，所需资金量大，地方政府财政能力不足，筹集资金非常困难。除了政府资助外，一些地方的老旧小区改造也将通过PPP模式向社区筹集资金。但是，老旧小区改造大多是对基本民生的投资，缺乏盈利能力。因而，PPP项目的融资效果并不理想。改造需要在一定时期内拨付资金，向

　　社会筹集资金也不是一件容易的事情。此外，城市老旧小区改造工程需要聚集多方力量，比如居民入住问题、旧小区改造后居民日常用水设施的安装维护的问题，非常容易出现很多突发事件，例如老小区居民的与当地政府的想法发生了分歧、老旧住宅区的居民对抗情绪较大等等，都是老小区改造的障碍。在改造项目实施过程中，还要考虑到居民保障性住房长期闲置过程中的部分成本问题。由于长期闲置的住宅房屋，以及在此过程中的物业成本，难免会引起居民的极大关注。因此，在老旧小区的改造过程中，资金问题确实成了一大难题。

　　3.2改造的观点难以统一

　　由于投资有限，很难一揽子解决老小区的所有问题。因此，一般是根据各区的实际情况进行合理且必要地选择改造。这涉及到装修内容的确定性问题，除了一些必须改造的项目，比如消防安全等其他项目，居民关注的重点是在有限的资金范围内改什么、不改什么，这也是改造项目能否成功的关键。目前，由于种种原因商品房社区设立委员会的比例并不高。其中，由于历史原因，老旧小区设立行业委员会的比例较低，因此，在改革意见收集、决策等方面，面临较大困难。例如，老旧小区的老人和高层居民最迫切的需求就是安装电梯，这遭到了低层居民的反对；顶层住户要重新做屋顶防水隔热，非顶层住户不支持；有车的车主想把绿化带改成停车位，没有车的车主想保留绿化带等等。没有改革共识，就难以开展改革工作，落实惠民县各项措施。

　　3.3统筹管理工作复杂

　　城市老旧小区的改造工程不是一蹴而就的，合理化改造的实现必须经过一个系统化、合理化的过程。改造项目涉及的相关部门复杂，需要多方协调管理，难度较大。在改革过程中，水、电、热、气等各方面都需要做好规划，争取有关部门配合。针对一些安全隐患，只有找消防、安保等相关部门沟通协调，提前做好协调管理，妥善安排相关事项，才能有效、有序推进老旧住宅项目改造顺利进行。

　　4针对城市老旧小区的现状、难点进行改造的对策

　　4.1扩大重建资金来源

　　第一，努力扩大资金准入，鼓励企业发挥社会责任，为老旧小区改造作出贡献。老旧住宅区大多位于城市黄金地段，可充分利用其区位优势，对闲置地块进行再开发，用开发收入吸引更多资金流入。第二，政府要加大相关财政支持力度，在财政预算中对老旧小区改造伸出援手，多层次共同资助老旧小区改造，鼓励各级政府加大投入力度。第三，可以对参会企业采取一定的优惠政策，通过一些税收减免，降低参会企业的建设成本，加大企业对于建设经费的投入力度。

　　4.2以绿色生态环保理念进行规划设计

　　改善绿地结构，增强绿地生态效益。想要改善小区环境，就应该合理利用小区绿地，全面展现“绿肺”的功能。要实现这一目标，就必须以自然平衡的理念创造绿色环保功能。不仅要把绿地当作一种装饰，还要对植被进行合理地改良，全面展现生态效应。一般来说，有必要改变树木和灌木之间的比例。由于生态效益与绿地面积成正比，乔灌结合可以营造出结构丰富的绿地，从而全面提升生态效益。

　　4.3定向创新协同管理模式

　　老旧小区改造不仅存在一些共性问题，也存在一些个别问题，处理的难易程度不同，情况也多种多样。但在治理的过程中，需要找到对症下药，针对不同老旧小区的不同情况，采取不同的改造方案和思路：首先，在思想层面，要始终坚持政府主导，建立合理完善的协调组织，做好各部门、各单位的协调工作。如果城管、住建、供电、燃气等参与老旧小区改造的部门缺乏统筹协调，势必会给整个项目的实施和未来的推进带来阻力。老旧小区改造的详细规划，要对存在的问题和自身特点有一个全面的认识和把控，因地制宜，建立工程进度明细表，推动工程实施进度。此外，除了对施工单位进行监督，还可以采取激励措施，增强参与单位的积极性。

　　结束语

　　从以上内容可以知道，对于老旧小区的改造是一项复杂且系统庞大的工作，它需要较长的时间、较多的投入、较多的资金，密切关系到居民的切身利益、居民的观念接受程度、科学合理的管理水平等诸多问题。在项目实施中，要时刻发

　　挥政府主导作用，多管齐下，多措并举，不断探索出适合老旧小区改造的相关方法，探索老旧城区改造后的新管理手段，才能真正提升旧小区居民的幸福感，才能真正实现居民生活质量的提升。

　　参考文献

　　[1]石庆丰.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].住宅与房地产，2018,4(09):71.

　　[2]张松丽.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].技术探讨，2020,16(03):90-91.

　　[3]林建萍.城市老旧小区改造现状及难点与策略探究[J].建设研究，2021,9(26):84-85.

　　[4]张承宏,穆冠霖.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报,2016,20(06):77-79.

　　[5]周梦.老旧小区维修改造项目管理难点分析[J].建筑与文化,2019(06):29-30.

篇十：老旧小区改造存在问题及对策

　　城镇老旧小区改造存在的部分问题及解

　　决策略

　　摘要：在经济下行压力加大的背景下，城镇老旧小区改造被作为改善民生和扩大投资、激发内需的重要渠道。经住房和城乡建设部初步摸查，目前全国需要改造的城镇老旧小区涉及上亿居民，这些小区建造时间比较长，市政配套设施老化、公共服务缺项等问题比较突出，群众改造愿望强烈。

　　关键词：城镇老旧小区，改造问题；对策

　　近年来，随着城市化进程的加快，上个世纪八九十年代前所建设的小区已经逐渐老化，对于城市的风貌、居民的舒适度、整体的安全性等都产生了一定的负面影响，不再适应新的时代需求。这也是当今社会主要矛盾“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”中的一环。

　　对于这一个矛盾，政府部门使用了两个办法解决，一个是“棚户区改造”，另一个是“老旧小区改造”。

　　棚户区改造技术难度相对容易，政策处理极其复杂（且可能会产生多种后续社会问题），且在补偿方案里面多有一人赔四五套甚至十余套房的情况，造就一群“拆二代”，容易让人产生“不劳而获”的心理。

　　而老旧小区改造在技术上非常复杂，需要具体分析小区的情况，政策处理较为复杂，然而由于基本上是在原来的基础上进行优化，性价比较高

　　近年来，我国也逐渐从“棚户区改造”到“老旧小区改造”的转移。

　　1老旧小区改造的实际操作中存在的困难

　　1.1工程档案缺失严重

　　由于老旧小区多是上世纪八、九十年代所建，先前整个建筑业存在一定的乱象，老旧小区本身也良莠不齐，甚至连施工主体都已经消亡。这导致了很多老旧小区的工程档案缺失严重，对于其中的结构、布置、配筋、用料等无法从图纸上直接判定。从而增加了改造难度。

　　1.2配套设施薄弱

　　老旧小区建设的时候，是符合那个年代居民需求的，但是随着城市化进程的不断推进和社会的不断发展，逐渐跟不上时代的需求。以现在的眼光看过去的小区，往往存在没有物业管理、外围没有围挡、绿化率不够、私拉电线、未雨污分流、排污设施不完善、没垃圾分类等问题，或多或少的影响居民的舒适度，甚至还存在部分安全隐患。

　　1.3主体结构老化

　　老旧小区建设时期的规范有很多是按照30年设计的，后来由于规范的更新，设计年限变为了50年。然而先前施工的时候，却可能存在着不少的隐患。比如没有圈梁，建筑物的抗剪、抗拉还有整体性存在一定的瑕疵。比如没有构造柱，整个建筑物的承载主要靠墙体，导致结构的稳定性存在一定的安全隐患。比如多是使用多空预制板，但是由于时间久了，可能出现沉降产生漏水等情况。种种问题，切实关系到居民的安全利益，需要引起高度的重视。

　　1.4施工难度较高

　　老旧小区改造除了拆迁改造外，都不是从无到有、从零开始的，是要在原先的基础上进行优化，从而使其整体变得安全、美观，大幅度增加小区居民的安全感、幸福感。

　　相对而言，其施工难度较高，也容易产生各种施工上的困难，比如大型设备无法施展、对于周边产生的噪声污染等。

　　1.5政策处理较为复杂

　　老旧小区改造中，也存在着大量的政策问题。比如房屋产权的认证、居民自身的意见、居民的安置补偿等，若没有处理好，容易引发一系列的社会问题。

　　2老旧小区改造出现问题的对策方案

　　2.1老旧小区改造期间，先对于周边的地质、水文进行勘探。并对于整个结构进行一定的质量检测和整体测量，将整个老旧小区的情况先摸清楚，从而弄明白“改什么，怎么改”这些问题。

　　2.2对于老旧小区的改造，可以尝试“从外到内”的模式，先从围挡开始设计，施工初期可以作为工地围墙使用，完工后再作为小区的封闭围墙。在施工期间先行对于飞线等进行整治，再科学的施工组织设计，完善施工方案，做好整个改造。

　　2.3老旧小区改造主体结构的安全性是重中之重，在预算允许且性价比较高的情况下，可以采取基础灌浆、整体加固等方式来增加其安全性。若整体预算超出或者安全性已经无法利用工程技术手段加强，经过评估后转为拆改项目。

　　2.4在老旧小区的施工上，施工单位应利用好现有的场地和设施，做好整个施工规划，并协调好周边居民关系，且在扬尘、噪音等污染方面做好功夫，使做好工程的同时让周边居民的不满度下降为最低。

　　2.5政策处理中，政府工作人员需要耐心的了解居民的需求，站在居民的角度想问题，根据实际情况出发，协调好多方关系，做到多方面的“赢”，从而做好老旧小区改造这项民生实事。

　　3未来社区建设的启示及建议

　　3.1给城镇老旧小区改造提供的启示

　　3.1.1老旧小区改造不仅是建设问题，更是基层社会治理问题。城镇老旧小区改造的谋划、规划设计、实施推动、后续管理等一系列环节，都离不开居民有序组织、充分参与、协商共治，才能顺利推进。这对完善基层社会治理提出了要求。

　　3.1.2老旧小区改造应因地制宜、打造特色。未来社区建设表明，城镇老旧小区改造的内容、风格、模式等，宜由各地依据实际情况加以确定。未来社区建设将推动“两个高水平”建设作为重要出发点，着眼未来，推动城市转型。着力打响数字经济、创新创业、城市国际化等金字招牌。

　　3.1.3城市治理水平的提升应在精细化方面下功夫。进入高质量发展阶段，城市发展应从数量扩张转向质量提升。大力推进未来社区建设说明，社区是城市治理的基层单元，应从硬件和软件、服务和管理上做实做强做优基层社区，精准满足居民需求，疏通城市治理的“最后一公里”，提升城市治理水平。

　　3.2未来社区建设面临的问题及建议

　　3.2.1建设审批问题。未来社区建设直接涉及征地手续、拆迁政策、规划指标调整、地块出让、房屋产权办理等审批问题。应以“最多跑一次”的改革思维推进未来社区建设。通过程序简化、标准化流程再造，将编制未来社区建设行动计划、试点实施方案，以及土地收储、控制性详规调整和土地出让等工作集成链接，加快建立试点项目管理绿色通道。推进政府内部审批“最多跑一次”，减少未来社区建设审批时间，加快建设进度。

　　3.2.2规划指标调整问题。根据未来社区建设办法，改造更新类试点应实现地块内资金自求平衡。这涉及到规划指标调整问题，如容积率、绿化率、建筑密度等指标需要较大幅度的突破。为此，需要规划资源、园林等相关部门给予政策支持和技术支撑。比如，住宅容积率最高为3.0，但要实现资金平衡，未来社区实施范围内容积率需要提高到4.0以上，开发强度也需要提高;相应的规划绿地率需要适当降低，以屋顶绿化、立体绿化等方式替代;规划限高需要突破。

　　3.2.3居民支持问题。未来社区在实施过程中，一些小区可能会面临小区居民对改造方案难以协商一致的问题;周边未列入改造的居民可能因为改造方案的公示而诉讼;征迁过程中还可能出现个别居民不配合。应加大改造过程中群众工作的力度。进一步完善基层社区治理机制，发挥基层党组织的领导作用和基层政府的主导作用，组织发动居民充分协商，将群众工作做实做深，真正实现共建共治共享。涉及法律诉讼等问题时，需要取得法院、司法部门的支持与协助。

　　4结语老旧小区改造并不是一朝一夕之功，我们现在的小区到了几十年后也会成为新的老旧小区，我们要不断发挥探索和创新的精神，走出一条更好的“老旧小区改造”之路。参考文献：[1]老旧小区改造要“改”到群众心坎上[N].李梅.玉溪日报.2021(003)[2]以改革促进城镇老旧小区改造[N].赵展慧.四平日报.2021(001)[3]城镇老旧小区治理问题及对策分析[J].张晓峰,杨再林.经济研究导刊.2021(13)

篇十一：老旧小区改造存在问题及对策

P>　　老旧小区改造情况调研对策

　　老旧小区改造是一项重大民生工程。为了掌握全市老旧小区改造工作情况，提出改进工作的建议，市政协联络处于*月中旬组织部分市政协委员及发改、住建等部门负责人，对我市老旧小区改造工作进行了专题调研。现将有关情况报告如下：

　　一、基本情况。全市共有符合改造政策的小区*个，涉及*栋楼*户居民，总建筑面积*万平方米，计划总投资*万元，其中：需加装电梯的小区有*个，涉及*栋楼*户居民。*年-*年，全市有*个小区列入中省计划，目前已开工*个（其中：*年*个，*年*个），开工率*%、完工*个，均为*年项目，完工率*%。全市列入中省*年计划项目*个，共*户，计划总投资约*亿元。

　　二、主要问题。。（一）各自为政，没有统一的协调机制。老旧小区改造涉及多个部门，往往“各吹各的号、各唱各的调”，缺乏配合协作机制。一是在项目申报上，上下级zf、相关部门之间没有明确的申报流程，存在相互推诿现象，造成项目申报无所适从。二是项目审批，我市按片区包装策划老旧小区项目不到位。三是项目组织实施缺乏整体性，改造的质量有待提高。

　　（二）zf包揽，群众参与度不高。目前的改造资金来源渠道主要为zf财政补贴和各种专项资金支持，zf承担了较大部分投资，改什么、怎么改，往往zf

　　部门说了算。老百姓对改造的重点与质量等方面有意见，配合不积极，多不愿出资。

　　（三）资金短缺，使用不够科学合理。目前改造提升主要依靠中省补助资金支持，由于小区众多、基础设施落后，资金投入高，财政压力大，全市已列入计划*个老旧小区，改造面积约*万平米，改造户数*户，计划总投资约为*亿元，但目前已到位的资金仅为*亿元（其中：财政专项补助*亿元、发改预算内投资*亿元），占投资的*%，资金缺口约为*亿元。

　　（四）产权复杂，维修改造难度大。老旧小区产权情况十分复杂，统一管理难度较大，多数老旧小区产权属于村集体、机关事业单位、企业的情况居多。尤其是产权属于企业的部分老旧小区，由于改制、破产等因素，还面临责任管理主体缺失问题，基本处于“失管状态”，尤其是在*年以前建设的小区基本上未按照建设部要求建立维修基金，无法满足共用部位、共用设施的维修需求。

　　（五）物业多样，管理水平低下。大部分仍居住在老旧小区的居民收入普遍偏低，对于花钱买服务的物业管理意识较为淡薄，即使同意小区引入规范的物业管理，但在出资和缴费问题上也不愿配合，导致难以筹集整治和管理资金。空间有限，停车位规划难度大。由于老旧小区多建成于*年代，当时规划不足，停车区域面积普遍较小，停车位数量远远无法满足现有迅速增长的私家车数量。且小区内居民楼间隔较小，没有多余的空地可以改造停车场，加剧“停车难”现状。

　　三、几点建议针对我市老旧小区改造工作中存在的问题，建议着重做好以下几个方面工作。

　　（一）建立协调联动机制，加快改造进度。一是在市级成立老旧小区改造领导小组，由zf主要领导或分管领导任组长，住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位，建立项目快速申报审批通道。二是明确各县市区zf和开发区管委会老旧小区改造的属地工作责任，参照市级领导小组成立专门机构，统筹协调各部门和单位工作职责，整合归集各类小区改造资金。三是明确各部门工作职责，由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进；发改部门负责建立改造项目“储备池”，积极争取中省补助资金，在老旧小区项目申报中，中省鼓励打破相邻小区围墙界限，对分属不同管理主体的小区，实施统一设计、统一改造、统一管理，进行集中连片改造；财政部门负责市级补助资金拨付；其它部门在职责范围内各负其责；四是明确街道办事处和社区居委会为老旧小区改造申报和实施主体，开展小区改造的宣传、加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，通过整治改造前后的对比，使广大居民真正理解老旧小区整治改造的意义，从而统一思想认识，自觉支持、配合整治改造工作，减少整治改造过程中的矛盾和工作阻力，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

　　（二）拓宽资金筹措渠道，破解投资难题。一是全力以赴，尽力多争取上级补助、配套资金；二是加大宣传力度，本着“谁出资、谁受益”的原则引导小区

　　居民筹资；三是做好工作协调，加强与电力、通讯等相关部门的工作对接，引导相关企业参与改造。四是采取市场化机制，引导社会资本参与改造。

　　（三）制定科学改造方案，切实提升品质。要求各县市区合理确定改造内容，按照先地下后地上、先功能后提升的原则，优先实施小区排水和供电设施、停车场建设及其他事关小区安全的工程项目，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。要制定差异化的改造方案，突出重点，强化质量管理，切实提升老旧小区的功能，改善群众居住条件。通过改造，不仅让小区旧貌换新颜，更要让群众有更多的获得感、安全感、幸福感。

　　（四）加强小区物业管理，建立长效机制。要把老旧小区改造与改造后的管理结合起来，避免“前改后乱”现象。要充分发挥社区居委会或基层社区党组织作用，一是对于已有物业管理的小区，加大对物业服务企业的管理力度，切实提升物业服务水平。二是对于物业管理不健全的小区，在健全居民自治的基础上，引导业主根据小区情况，灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式。三是对未建立住宅专项维修基金的机制老旧小区，引导业主补交住宅专项维修基金，为后续小区设施维修维护提供资金保障。

　　（五）重视建设过程管理，确保顺利进行。施工、监理单位要做好建设工作，合理施工组织计划，严格把关施工过程。加快推进*和*年已下达投资计划的老旧小区改造项目建设，确保按中省要求时限开工建设，加快中央资金支付进度，确

　　保资金效益。既要保质保量、按时交付工程,又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。

篇十二：老旧小区改造存在问题及对策

P>　　老旧小区改造问题

　　存在问题（一）老旧小区基础资料缺失。由于建设年代较早，建设标准较低，现状复杂，普遍存在停车位、安防监控、绿化景观、无障碍和养老服务等设施缺乏问题，但由于老旧小区建筑密度大，大多都不具备实施增加公共服务设施的条件、同时由于许多施工图纸、文本资料缺失，尤其是地下供热管网、给水管网、排水管网、电力设施等一些隐蔽工程现状不明，极大地增加了老旧小区基础配套设施改造难度。（二）老旧小区改造后管理维护难。

　　一是部分老旧小区存在危房2居民意愿进行拆除新建，但无企业进驻开发，实施综合整治项目又不能解决根本问题，出路待解。二是目前老旧住宅小区大部分都没有物业管理，且产权多元，居民结构复杂，加上大都处于开放式状态，治安等隐患不少，根据改造小区的现状看，如果只改造不重视解决管理问题，必将步入“改造——破坏——再改造”的怪圈，改造的成果将难以维持，长效管理后劲不足。

　　（三）综合整治项目改造成本高，资金筹措困难。一是老旧小区综合整治内容多、资金投入大。由于大部分老旧小区受规划和空间等因素制约，改造缺乏资本收益基础，很难引导社会资本投入，只能通过政府补助和居民自筹相结合的方式组织推动，融

　　1

　　资渠道单一，且筹措困难。二是老旧小区居住群体复杂，收入普遍较低，动员住户改造、资金自筹难度大，在具体改造过程中只能本着有多少钱办多少事的原则，实施群众最迫切、看得见的项目，很难一次性改造到位。三是老旧小区住户多为孤寡老人、下岗职工等低保及低收入家庭，自筹危房鉴定费用难度大，政府又无资金来源，危房鉴定难度大。

　　（四）煤房无偿拆除难度大。部分老旧楼院破旧煤房近乎危房，2，住户无偿拆除难度大，即使实施老旧小区改造项目，也无法达到预期效果，甚至破旧煤房还成了垃圾死角，严重影响小区环境。“小煤房”阻碍了整个小区“大发展”。

　　（五）相关单位协调难度大，前期手续繁琐。一是老旧小区改造是一项复杂的系统工程，在改造过程中需要协调居民、政府职能部门、企业等方方面面的力量共同参与，涉及街道办事处、社区和规划、建设、市政、城管、园林绿化、财政等多个部门以及水、电、气、通信、网络等相关单位，各管线运营单位利益矛盾尖锐，协调难度大，耗时长。二是老旧小区内各类管线普遍存在安全隐患，各管线运营商更换新管线所需费用较高，虽然可以实施跨空线缆入地或规整的工程，协调各管线运营商难度大，耗时长，加之老旧小区改造项目均要按照新建项目报批，程序繁琐，项目推进缓慢。

　　（六）前期手续办理流程较多，致使项目建设时限较长。建设项目前期手续办理是一项涉及内容很多且相对复杂的过程，比

　　2

　　如一个小城建项目建设，必须要下达任务后办理可研立项、用地许可证、规划许可证、设计招投标、初步设计、施工图审查、政府采购、施工监理招投标、施工许可证等方可开工建设，虽然项目开工建设后，施工进度较快，但由于前期手续办理时间需要半年，甚至长达一年之久，拖延了项目建设整体进度,造成项目整体工期较长，年度目标任务完成率较低。

　　（七）修建小城建道路存在征地难度大，费用高。城市高速发展，道路建设需求不断提升，在此过程中，相应的土地规划可能滞后于城市发展，往往会导致道路线位占已建成小区用地等。如2规划15米，但单位小区用地在前，城市道路规划在后，致使无法按照规划宽度实施，要解决上述问题，需协调省市相关部门对土地规划进行调整，这也加大了项目前期工作的时间周期和协调难度，导致项目建设时间过长。加之近几年房地产市场升温，价格持续上涨，导致征地拆迁费用较高2造成项目“头重脚轻”，建设成本较计划超出较多。

　　3

篇十三：老旧小区改造存在问题及对策

P>　　城市老旧小区改造实施存在的问题及对

　　策

　　摘要:作为我国不可或缺的民生工程，老旧小区的改造主要集中在城镇地区，为了满足我国惠民政策的相关标准，同时还要对城市的系统化实施加以更新，建设单位需要对传统的开发建设模式进行转型化处理，进而来确保整个城市发展质量达到预期标准。不过，就目前来看，建设单位在进行老旧小区的改造过程中，很容易会受到项目自身的风险影响，所起到的最终效果与质量无法满足预期标准，为了避免类似的情况，则需要建设单位及时进行组织模式的创新化应用，通过合理的手段开展工程内容的调整与应用，以此来为后续工作奠定良好的基础。

　　关键词：城市；老旧小区；改造

　　引言

　　为进一步提升城市居民居住环境，各大城市在加强基础设施改造力度的基础上，重点加强了对老旧小区的升级改造，这对于改善城市功能，提高人们生活环境和居住质量，尤其是城市形象等诸多方面起到了积极作用。但在改造进行过程中依然存在一些问题，比如，小区内住户结构较为复杂，居民想法不统一，尤其是在利益上存在较为严重分歧，导致工作的开展存在众多阻力。因此就有必要对这些问题进行认真分析，达到“以人为本”的核心改造策略。

　　1老旧小区改造项目的特点

　　一般来说，在老旧居住区改造项目的施工过程中，涉及的工程单位水平相对不一致，专业性的影响较大，整个施工过程的管理效率和质量难以得到有效保证。在进行老旧居住区改造的过程中，为了满足人们的生活需要，整个建设周期必须控制在两年以内。如果建设时间过长，不仅会造成比较恶劣的社会影响，而且在一定程度上会阻碍经济的发展。不仅如此，在进行老旧小区改造项目施工时，需要开展相应的审批处理工作，这就需要不同的部门一同参与其中，细化施工内容，

　　以此来确保后续工作能够顺利开展。在这一过程中，施工单位还会受到资金方面的干预。由于整个工期是存在阶段性特征，不同阶段所提供的改造资金数量不同，倘若施工单位缺乏足够的管理手段，在造价管理中存在着一定程度的管理缺失，便会使得自身的经济发展受到较为不利的影响。

　　2老旧小区改造存在的问题

　　旧住宅区主要是2000年以前的建筑，尤其是70年代和80年代的建筑。问题是相关设施严重老化和失修。他们中的大多数人经常遇到诸如墙壁损坏和停车困难等问题。建筑物外立面普遍破损、脏污，内外墙开裂，存在一定的安全隐患。因此，在改造期间，要充分保证各施工单位的有效配合，在前期也要根据社区现状进行总体设计。就目前来看，部分城市建设单位在进行改造时，出现各自为政的现象比较常见，尤其是对道路部分还出现了反复开挖，不仅造成了资源浪费，而且效率极其低下。目前对小区的施工改造，主要集中于水、电、气、电网以及电梯安装和改造，在实际开展过程中各施工单位之间协调不顺畅现象比较常见，比如小区供暖管道铺设完毕后，在同样地方又进行供水管道建设，导致资源严重浪费。究其原因就在于各施工单位之间沟通协调不顺畅，作为主管部门并没有制定出全盘规划，从而导致整个改造工作耗时费力，也影响到了小区住户日常生活。

　　3稳步推进老旧小区改造的措施

　　3.1积极做好政策宣传，完善居民参与渠道

　　在移动互联网时代，知识的普及有了很大的提高。这在很大程度上是为了进一步提高广大居民的综合素质，并在各项社会管理工作中提出各种积极的建议。因此，社区的转型也离不开广大居民的参与。我们应该行使我们的权利，了解转型过程涉及的相关事项，它将对现有生活产生什么影响，具体的转型周期有多长，在此期间还需要做好哪方面的配合。因此，这就需要建设单位对小区开展改造之前，有必要积极做好各项宣传工作。这不仅仅只是保障广大居民知情权，更有助于后续工作的稳步推进，过程中还需要设立相应的参与渠道，能够让广大居民充分发挥其主人翁的作用，积极地参与到改造工作当中。尤其是对于当下小区居民所关注的热点问题，要予以及时回应和解决，才能营造出相互配合理解的氛围，

　　切实提高广大居民参与改造工作的意愿和积极性，从深层次激发出参与小区改造的内生源动力。与此同时还要建立长效管理机制，不断提高广大居民的责任意识，才能够逐步培养对小区的自治能力，从而实现管理服务水平得到质的提升。

　　3.2加装电梯

　　加装电梯可以有效的提高老旧住宅居民的居住和生活质量，受到居民的普遍欢迎。电梯井尽量与原有建筑结构分离，钢结构电梯井更好地与原建筑结构分离，这不仅可以最大限度地减少对原结构的影响，不用担心新电梯井与原结构之间的差异沉降，而且具有明确的结构体系，避免了施工图审查带来的麻烦。在保证原有建筑结构安全的前提下，新建钢结构电梯井应尽量与原有建筑结构连接。原因如下：（1）钢结构电梯井重量轻，重力荷载和地震作用在结构计算中不起控制作用，而风荷载往往起控制作用。将钢结构电梯井与原建筑结构连接，可以减少风荷载作用下的结构位移，降低钢结构的振动幅度，提高电梯井钢结构走廊的舒适性；（2）电梯井钢结构走廊一般采用悬臂结构，结构冗余度较低。钢走廊与原有结构连接，可以作为第二道防线，避免钢结构悬臂梁根部刚接焊缝失效引起的钢走廊高空坠落，大大提高了结构的安全性；（3）钢结构电梯井虽然根据现行设计规范进行了抗倾覆设计，但计算的是多遇地震和百年一遇风荷载作用下的抗倾覆验算，考虑到经济性，对于罕遇地震和极端恶劣天气下的风荷载，并没有进行抗倾覆验算。钢结构电梯井与原建筑结构相连可以避免在极端情况下倾覆。

　　3.3旧改项目的技术标准与规范适用问题解决办法

　　旧居住区改造的技术标准应与“升级、不变、减少”有机结合。门窗及围护结构的防水隔热性能必须符合现行规范的要求；给排水、消防系统和供电系统必须符合现行规范的要求；考虑居民在我国实现“碳达峰”之前，能源用量将持续增长，提倡利用太阳能热水系统和分布式新能源技术进行改造；鼓励综合应用新材料、新工艺、新技术，提高成本效益比。这些都是“提升”标准的举措。老旧小区改造规划设计中，人防设施配建以及其他配套设施的建设标准，基本上遵循“维护原状不变”原则。考虑到建筑面积增加，容积率可适度下调，适当超出改造前的标准。

　　3.4完善小区改造融资渠道，合力提升人居环境

　　目前，绝大多数旧住宅区是在20世纪90年代之前建造的，因此大多数这样的建筑没有缴存住房维护资金。由于没有保温和节能设计，导致建筑能耗高，环境普遍较差，尤其是私人建筑存在无序施工的现象。因此，在建设阶段，我们不可避免地会面临大量的问题，涉及的内容极其复杂，对资金的需求也相对较大。目前，在开展转型工作的过程中，主要资金仍然是政府。但由于拨付资金相对有限，地方各级政府补贴不足，导致转型融资缺口较大。若采用当下较为流行的融资模式，就容易导致地方政府的积极性以及本地区居民改造意愿都受到不同程度影响，在此情况下对参与改造企业的利润很有可能会被大幅度压缩，导致整体改造工作不能落到实处。因此就需要充分结合现状，在给予一定融资空间的基础上，更加需要借助社会以及地方政府的财政实力，才能确保改造资金能够落到实处。

　　结束语

　　对城市老旧小区的改造新模式不仅可以改变城市的面貌，同时也对人们的生活质量起到深远影响。老旧小区改造和升级为人民的美好生活提供了新的想法和途径。老旧小区的改造和升级真正提升了小区居民的生活质量，改善了小区的生活环境。

　　参考文献

　　[1]王锋，赵亮，张红建.老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议[J].建筑与装饰，2016（12）：80-81.

　　[2]郭兴峰.关于老旧小区存在的问题及改造措施研究[J].科技风,2021(27):133-135.

篇十四：老旧小区改造存在问题及对策

P>　　城市老旧小区改造实施存在的问题及对

　　策

　　摘要：在时代飞速发展中，我国城市化发展脚步日益加快，面对这样的形式，老旧小区改造工作迎来巨大挑战。部分老旧小区得到了翻新改造，但在改造实施过程中，也遇到了一些问题，比如：原有管线设施资料缺失、不齐或与实际不符；小区住户构成复杂、想法不一，居民内部意见难统一，利益有分歧等；本文对这些问题进行了分析，并提出以“以人为本、为居民造福、提高生活质量、改善生活环境、消除安全隐患”为核心的改造对策。

　　关键词：老旧小区；改造；对策

　　引言

　　随着时代的发展，我国许多老旧小区、企业福利房等小区已经进入服务老龄时代，老旧小区的建筑主体及各种配套设施均已陈旧或损坏，因此，对老旧小区的改造更新，势在必行。国家为老旧小区改造也大力扶持，设立专项基金。为了满足我国惠民政策的相关标准、同时满足我国现行法律规范，设计单位需要对传统的老旧小区进行统一规划设计，进而来确保老旧小区改造后能满足居民要求且满足整个城市环境景观发展的预期标准。不过，就目前情况来看，设计单位在进行老旧小区的设计中，很容易会受到小区自身的条件限制，改造的最终效果及居民的满意度无法达到预期效果。为了避免类似的情况，则需要设计单位及时进行设计模式的创新，通过合理的手段开展设计工作，在设计过程中发现问题及时调整设计，以此来为后续施工等工作奠定良好的基础。

　　1国内老旧小区改造背景

　　居住小区的建设与兴起主要集中在改革开放阶段，其根本目的是解决城市居民住房短缺的问题。因此，当时全国各地城镇居住用地被大量地开发，建设成相应的居住小区。但是随着社会的发展与时间的推移，这些小区的各项配套设施相

　　对陈旧落后，且当时的建设理念和建设技术也相对落后，并不能满足现代人民的生活和居住需求，如老旧小区中的居民逐渐老龄化，应增设一些必要的无障碍设施。对此，国家政府职能部门提出了加强城市老旧小区改造，以满足人民生活需要，并促进城市建设与转型发展的方针策略。

　　2老旧小区存在的主要问题

　　2.1建筑老化严重，存在一定的安全隐患

　　据调查资料显示，大部分老旧小区的外立面装饰有面贴外墙饰面砖和刷墙面漆两种。建筑外墙饰面砖，其粘性和自洁能力随着这些材料的使用年限而显著下降，并且在雨后易发生局部剥落和污渍，安全隐患也随着时间的推移而大大增加。而用外墙漆饰面的建筑，其涂层材料的剥落、龟裂现象对社区的安全及美观有一定的影响。此外，少数老旧小区住宅外墙没有装饰层，仅为建筑本身红砖外围护结构，砖墙受温度影响较大，夏季散热不足，冬季采暖不足，保温隔音效果差。老旧小区住宅建筑屋面存在漏水现象、屋面架空隔热层破坏、楼道墙面发黑、贴满“牛皮癣”、楼道灯不亮或缺失、楼梯扶手锈蚀、建筑雨水立管破损、空调水乱滴乱排，化粪池阻塞等。随着人们物质水平的不断提高，老旧小区改造刻不容缓。

　　2.2道路拥堵，停车位紧缺

　　老旧小区在设计上缺乏科学、合理性，场地空间不足，极大影响了老旧小区中居民的日常停车需求。很多老旧小区道路过于狭窄，大部分老旧小区的道路路面宽度不到4m，转弯半径小，无法满足消防车的通行。此外，老旧小区建设初期大都没有设置足够的停车位，现在又缺乏物业管理及统一规划车位线，这无形中增加了老旧小区的停车难度，很多的车主在小区内停车也比较随意，严重影响了小区交通。

　　3对策及措施

　　3.1建筑主体进行改造

　　城市老旧小区改造的重要目的就是解决住宅小区的民生问题。对老旧的建筑主体进行改造，首先应满足居民最基本的居住需求。住宅屋面重做防水修复、楼道照明完善、老旧电线线路更换、楼道扶手翻新、增设靠墙扶手、更换损坏雨水立管、增设空调排水管等。从最根本上满足居民的居住需求，再对居民的生活环境进行改造。

　　3.2完善小区配套服务设施，实现便民服务

　　小区的服务设施能够为居民的日常生活提供必要的功能，在一定程度上提高小区居民的综合生活品质。因此，小区服务设施的配置是尤为重要。但城市老旧小区的场地空间往往较小，对于服务设施的配置则需要侧重于对空间的高效利用，注重设计细节方面的提升。首先，便民服务的重要基础就是对小区道路进行翻新，为小区的出行交通提供重要的保障。在改造过程中，首先需要将道路破损严重的地方进行重新修筑铺设。设计人行横道时选用透水砖，减少路面的积水，以免影响行人行走，人行道设置无障碍坡道，有条件的小区铺设盲道，便于残障人士的通行。对于车行道，则尽量选用耐久性好的透水混凝土材料。其次，就是增加停车设施。这就需要对小区内部道路空间进行集中系统性的梳理，合理利用小区的边角地带或者闲置空地等，对整个小区应进行合理的规划改造。同时，结合道路情况和实际停车使用情况，尽量设置4米宽消防通道，满足消防车通行，提高小区安全品质。再次，对小区内部的公共照明设施进行必要的检查及更新，确保小区无黑角，确保居民出现安全。最后，在小区内部设置宣传栏和公共休闲娱乐区域，也是十分有必要的。宣传栏尽量设置在道路两旁的显眼位置。对小区活动空间中被损坏的公共设施应该加以更换，根据实际需要新增石凳石桌及健身器材，并加强公共空间绿化建设。

　　3.2提高绿化覆盖率，增补绿化界面

　　为提高老旧小区绿化覆盖率，可采取下列改造措施：（1）拆除违章建筑，修补裸露地表，挖掘潜在绿化空间；（2）增加立体绿化，尤其是建筑东西山墙上可通过吸附类和蔓生类攀缘植物建造植物墙，夏季能有效阻挡强烈的太阳辐射；（3）增加屋顶和阳台绿化，种植地被植物或根系较浅的小灌木，以增加小区绿化界面，改善室内外热环境，调节小区微气候；（4）改造停车场地的硬质铺装

　　为植草砖，并配合车型尺寸种植树冠高大、绿荫郁闭度高的乔木，既可增加绿化面积，平衡硬质铺装和绿地之间的比例，又可在夏季利用高大乔木为小区车辆提供较佳的遮荫场所。

　　3.3组织实施

　　旧城区改建项目在进行设计之前，应先征求小区居民意见及建议。在设计过程中结合小区居民意见及建议，对小区进行合理化设计提升，在整体设计规划方案批准通过后，应在改造小区内及时公示改造内容，征求居民意见，公示期过后再进行施工改造。在改造过程中，应注意减少施工能耗，有效节约能源使用及施工用水，应充分考虑居民修饰时间，注意降低噪声、扬尘和光污染。

　　3.4密切监督评价

　　老旧小区改造完成后，对老旧小区居民进行满意度调查，表扬老旧住宅整治工作做得好、成果突出的；对进度迟缓、检查工作不力、弄虚作假、虚报整改任务和结果等失岗、违章的执法情况，对有关责任者依法予以处分。各相关主管部门还应加大对老旧小区改造工作的监管指导，以保障老旧小区改造项目顺利完成。

　　4城市老旧小区改造新模式

　　在对小区进行绿化和增加智能化设施的基础上，真正提升了老旧小区居民的生活质量。电梯的修建方便了两层以上的居民，使他们出行更便利。对空闲空间的合理使用满足了居民的各种生活需求，使小区的生活水平得到全面提升，同时也为小区的可持续发展奠定基础。

　　结语

　　综上所述，老旧小区改造将有效解决上述问题，满足小区居民日益增长的美好生活需求，提高群众获得感、幸福感和安全感，提升城市形象和品质。老旧小区改造的意义，除了改善、维护社区秩序，保障居民的基本生活条件外，还要协调社会各个方面，解决一系列的矛盾，创造出和谐的人文环境，环境变得优美，生活也会更幸福，精神文明的建设水平自然会得到提高，社会更和谐，国家更稳定。

　　参考文献

　　[1]仲占，李思谦.老旧小区改造全过程工程咨询实施要点分析[J].工程经济，2021，31（10）：68-70.

　　[2]周梦.老旧小区维修改造项目管理难点分析[J].建筑与文化，2019（6）：29–30.

推荐访问:老旧小区改造存在问题及对策 存在问题 对策 老旧